Konut Kredisi Faiz Oranları ve Konut Kredisi Kullanım İlişkisi 2018 Değerlendirmesi

KONUT KREDİSİ FAİZ ORANLARI: 2004 yılında aylık %2 olan konut kredisi faiz oranları, 2006 Mayıs ayına kadar düşerek %1,1 seviyesine geriledi. 2006 Mayıs ayından 2009 Nisan ayına kadar iniş çıkışlar izlese de %1,1-1,7 bandında seyretti oranlar. 2009 Nisan’dan 2018 Haziran ayına kadar aylık konut kredisi faizleri %0,8-1,0 bandı aralığında seyretti. Haziran 0,98 kampanyası sonrasında ise %2,1 oranına çıkarak 2004’lü yıllardaki konut kredisi faiz oranını yakalamış oldu.

 

FAİZ ORANLARI VE İPOTEKLİ SATIŞLAR: Konut kredisi faiz oranlarının düşmesi, düşük faiz ve ekonomik istikrar sonrasında mümkün oluyor. Konut alımlarında, düşük konut kredisi faiz oranları, alıcıların konut kredisi kullanımını teşvik ediyor. Faiz oranı ile ipotekli satışlar arasındaki ilişkiyi 2013 yılından bugüne ölçtüğümüzde %92,9 oranında güçlü bir ilişki olduğunu görebiliyoruz. 2018 yılında konut kredilerinde kamu bankaları ile yapılan kampanya etkisi haziran ayında ipotekli satışlar toplam satışlar içerisinde %40’lık paya ulaştı. Grafiğe baktığımızda altıncı ay sonrasında yükselen konut kredisi faizlerine karşın azalan ipotekli satışları görebiliyoruz.

Youtube’da izlemek isterseniz:

Podcast dinlemek isterseniz:

İpotekli Konut Satışları 2018 Değerlendirmesi

YILLARA GÖRE İPOTEKLİ SATIŞLAR: Yıllara göre yılın ilk on ayında 350-400bin dolayında, yıllık 450-500bin ipotekli konut satışı gerçekleşiyor. 2018 yılında, konut kredisi faiz oranlarında haziran ayından sonra yaşanan artış ve dövizde yaşanan artış ile ipotekli konut satışları 264bin adet olarak gerçekleşti. 2013’ten bu yana bakıldığında, ipotekli satışın en düşük olduğu yıl 2014 yılı ve ilk on ayda 310bin ipotekli satış gerçekleşmişti. 2018 yılı bu rakamın da gerisinde kaldı.

AYLARA GÖRE İPOTEKLİ KONUT SATIŞLARI: Yıl içerisinde, aylara göre ipotekli konut satışlarını incelediğimizde, genellikle yılın ilk aylarında düşük satışın, yılın son aylarında satışın arttığını gözlüyoruz. İpotekli satışlar yıl içerisinde ay ortalamasında 30bin-40bin aralığında gerçekleşiyor. İpotekli satışlar 2018 yılına ilk aylarda düşük başladı. Haziran ayında 0,98 konut kredisi kampanyasının bitecek olması ile zirve yaşandı. Bununla birlikte faiz oranlarının ardından artışı ile sonra aylarda ipotekli satış adetleri beşbin adetler seviyesine kadar geriledi.

İPOTEKLİ VE İPOTEKSİZ SATIŞLAR: Toplam satışların ipotekli satışlar ve ipoteksiz satışlar olarak dağılımını incelediğimizde 2013’te ipotekli satışlar toplam satışların %41’ini oluşturmaktayken, 2014-2017 yıllarından %33-34’ünü oluşturduğunu görüyoruz. 2018 yılında ipotekli satışlar toplam satışların %23’ünü oluşturdu.

Video olarak izlemek isterseniz:

Podcast olarak dinlemek isterseniz:

Konut Satış Verileri 2018 Yılı Değerlendirmesi

YILLARA GÖRE KONUT SATIŞLARI: 2018 yılına ilişkin tüm veriler tamamlanmadığı için 2013 yılından bugüne ilk on aya ilişkin konut satışlarını izlediğimizde 2013-2015 döneminde satışların yıllık %10 arttığını, 2016 yılında 2015’e göre %2 arttığı, 2017 yılında ise 2016’ya göre %8 arttığını görüyoruz.

Video olarak izlemek için:

Podcast olarak dinlemek için:

Arada bazı yıllarda fark olsa da 2013’ten bu yana yıllık %8-10 arasında bir artış olduğu genellemesi yapılabilir. 2017’nin ilk on ayında 1milyon 154bin konut satılırken, 2018 yılında 1milyon 149bin konut satılmış. Konut kredisi faiz oranlarının, yükselen döviz ve enflasyon ile artışı satışların hızını kesmesi ile 2018 yılı 2017’ye göre artış gözlenen bir yıl olmayacak.

 

Mutlu Seneler ve Kısa Değerlendirme

Merhaba, sevgili okuyucu. Bu sene Ağustos ayında açtığım sayfamda 9 adet yeni yazı yayınladım. 1998’den bu yana açık olan bu domain “celalerdogdu.com” 1998’li yıllarda benim Şehir Planlama ödevlerime ev sahipliği etti. 2018 yılında tam 20nci yılını doldururken artık “Gayrimenkul Yazılarımı” bu sayfada sizlerle paylaşmak istedim.

Twitter’da, Facebook’ta paylaştıklarımın kısıtlı bir izleyici kitlesi ile sınırlı olması ve Google tarafından indekslenmiyor olması beni bir kez daha kendi bloğumda yazmaya teşvik etti. İyi ki de etti. Ayda 700 kişiye ulaştığımız yeni konuklar oldu. Ortalamamız 250-300 aralığında demek ki günlük 10 kişiye ulaşmış yazılarım.

Yazı artık eskisi kadar okunmuyor, internet kullanıcısı İnstagram gibi araçlarla daha görsel mecralara geçiş yaptı. Bu sebeple şirketim adına bir instagram hesabı da açtım. Kısa sorulara, bazen kısa videolar çekip oraya da yüklüyorum.

Ama en büyük değişim, YouTube tarafında oldu. Kanalımızı yeniden hareket geçirdim. Şirketimizin YouTube kanalında son iki ayda 8 adet yeni video çektim. Bunların yedisi “gayrimenkul gündemi” adıyla o hafta Türkiye’de gayrimenkul piyasasındaki gelişmeleri özetlediğim videolar. Bunun dışında sizleri bilgilendirmeye çalıştığım, gayrimenkul piyasasını ilgilendiren “gayrimenkul alımıyla Türk vatandaşlığı kazanılması” gibi konuları içere videolar. Eğer Youtube kanalıma üye olmadıysanız ona da beklerim. Belki siz de videoları sevenlerdensiniz.

Bir yılı bitiriyoruz. Gayrimenkul anlamında pek de iyi olmayan ama daha fazla bilgiyi kayıt altına aldığım bir yıl geçiriyorum özellikle yılın son dört ayında. Üstelik bu son dört ayda bir de bebeğimiz oldu, bu yoğunluk içerisinde bu bilgileri derleyebildiysem ben bu işi yapabilirim diyorum kendime.

Bu yayınların hazırlık aşaması kolay olmuyor elbette. Günlük iş temposu içerisinde, özel bir zaman ayırmak mümkün olamadığı için özel hayatımdan yaptığım bir fedakarlık sonucu bunları yapabiliyorum. Bu sebeple geniş bir kitleye ulaşabilmek beni daha mutlu ediyor. Yazıların ve videoların birer kopyasını Medium‘da oluşturduğum sayfamda paylaşıyorum. Podcast dinlemek isteyenler, hem Android hem de Itunes‘da beni bulabilir ya da SoundClound ve Spotify üzerinden de beni dinleyebilirsiniz.

Yani sözün özü, heryerde varım 🙂 eğer bilgiyi arıyorsanız gayrimenkulle ilgili ben bildiklerimi sizlerle paylaşmaya çalışıyorum.

Ülkemiz için, bizler için daha iyi bir yıl diliyorum. Sağlık, mutluluk ve başarı sizlerle olsun.

Esen kalın.

Gayrimenkul Gündemi 51 Konut Satışları ve Konut Fiyatı İstatistikleri 0,98 Konut Kredisinin Detayı

HAFTA 51 : 17 – 23 ARALIK 2018 HAFTASI
KONUT SATIŞLARI, KONUT FİYATLARI, 0,98 KONUT KREDİSİ DETAYI, DAR GELİRLİYE UZUN VADELİ KONUT, İMAR BARIŞI UZATILMAYACAK.

Bu yazıyı video olarak izleyebilirsiniz:

Podcast dinlemek için:

1. KONUT SATIŞLARI: TÜİK, Kasım ayı konut satış istatistiklerini yayınladı. Kasım ayında Türkiye genelinde 89.626 konut satıldı. Geçen yılın aynı ayına göre %27 oranında azalmış durumda satışlar. Ekim ayında Türkiye genelinde 146bin adet konut satılmıştı.

Satışların 5324 adedi ipotekli konut satışı olarak gerçekleşti. Toplam satışların içindeki payı ise %5.9. Ekim ayında bu sayı 8bin adet olarak gerçekleşmişti ve toplam satış içerisindeki payı %5.5’ti. İpotekli konut satışı geçen yılın aynı ayına göre %85 azaldı. İpoteksiz konut satış adedi 84bin olarak gerçekleşti. İpoteksiz konut satışlar, geçen yılın aynı ayına göre %1,4 azaldı.

Satılan 89bin konutun, 48bin’i ikinci el, 41bin’i ise sıfır yani yeni konut. Ekim ayında ikinci el satışları %23 azalırken, yeni konut satışları %31 azalmış.

Kasım ayında 4672 konut yabancılara satıldı. Bu sayı Ekim ayında 6276 adetti.

TÜİK: http://www.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=27804

2. KONUT FİYATLARI: Merkez Bankası, Ekim ayı konut fiyatlarına ilişkin verileri yayınladı. Hedonik Konut Fiyat Endeksi, bir önceki yılın aynı ayına göre %6,7 artmıştır. Reel olarak yani enflasyon etkisinden arındırıldığında ise %14,7 oranında azalmıştır.

İstanbul, en düşük yıllık değişim gösteren iller arasında %1,8 artışla yer almıştır. En yüksek artışı gösteren bölgeler TR22: Balıkesir-Çanakkale %13,, TR32: Aydın-Denizli-Muğla %14, TR81: Bingöl-Elazığ-Malatya-Tunceli %12.

Fiyatları yeni ve ikinci el konutlar açısından incelediğimizde, Türkiye genelinde yeni konutlar %8,9 artarken ikinci el konutlar %16,3 oranında artış göstermiş. İstanbul’da yeni konutlar %2,3 ikinci el konutlar %10, Ankara’da yeni konutlar %14, ikinci el konutlar %9 ve İzmir’de yeni konutlar %15, ikinci el konutlar %21 artış göstermiş.

TCMB Linkler:
https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/TR/TCMB+TR/Main+Menu/Istatistikler/Reel+Sektor+Istatistikleri/Konut+Fiyat+Endeksi/

https://www.tcmb.gov.tr/wps/wcm/connect/8bbac42a-c854-4c58-8b0c-e7e55c35ec2d/KFE-HKFE.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=ROOTWORKSPACE-8bbac42a-c854-4c58-8b0c-e7e55c35ec2d-mv157H1

3. 0,98 KONUT KREDİSİ DETAYI: Geçen hafta Ziraat Bankası duyurusu ile başlayan 0,98 konut kredisi Halkbank, Vakıfbank ve İşBankası ile dört banka tarafından verilmeye başlandı. Bu kredi, krediyi verecek banka ile çalışan inşaat şirketinden alınacak yeni gayrimenkuller için geçerli olacak. 120 ay vade, 500bin TL üst sınırı olan kredinin 0,98’lik kısmı müşteri tarafından karşılanırken güncel konut kredi faiz oranı ile 0,98 arasında kalan kısım inşaat firması tarafından karşılanacak. Bugünlerde konut kredisi faiz oranı %1,98-2,30 arasında. Aradaki faiz oranı farkı müşteriye 100bin TL kredide 120 ayda 72bin TL avantaj yaratıyor.

Bu kredinin kullanıldığı projelerde inşaat firması, toplam kredi maliyetinin (faizinin) %30’unu bankaya ödemesi ve üzerine inşaat firmasının bankaya olan kredi borcu kapanana kadar %20’sini bloke etmesi bekleniyor. 100.000 TL kredi kullanıldığında müşteri %0,98’den borçlanırken inşaat firması 30.000 TL faiz farkı ve 20.000 TL bloke etmesi gerekecek. Bu durumda inşaat firması 100.000 TL kredi karşılığında 50.000 TL’yi nakit olarak alabilecek. İnşaat firmasının %30 faiz maliyetini fiyata nasıl yansıtacağı şimdilik merak konusu.

4. KISA KISA GÜNDEM:

Yatırım bankası Goldman Sachs, HürriyetEmlak’a yatırımcı oldu. https://www.sozcu.com.tr/2018/ekonomi/goldman-sachs-hurriyet-emlaka-ortak-oldu-2788981/

Türk firmaların Katar’lı yatırımcılarla buluşacağı Turkey Expo by Qatar Doha’da 16-18 Ocak’ta gerçekleşecek. Fuara gayrimenkul ve inşaat firmaları da katılıyor.
https://www.aksam.com.tr/ekonomi/korfezin-buyuk-bulusmasi-turkey-expo-by-qatar-icin-geri-sayim-basladi/haber-804296

Kentsel dönüşüm projelerine, bina tamamlanma sigorta şartı geliyor.

İmar Barışı’nda süre uzatımı olmayacak. 31 Aralık’ta sona erecek imar barışı hakkında açıklama yapan Bakan, hem başvuru hem de ödeme süresi 31 Aralık’ta sona erecek dedi. 9milyon başvuru ile 7,7milyar TL gelir elde edildi.

Türkiye’de bulunan 412 AVM’nin %30’u yabancı yatırımcılar ait. TL kira düzenlemesi öncesinde yatırımın geri dönüş süresi 8-10 yıl iken TL kira düzenlemesi sonrasında AVM’lerin bazılarında bu sürenin 40 yıla kadar çıkabileceğini söyleyen JLL Türkiye Başkanı Sayın Alkaş, bunun sonunca yabancı yatırımcıların bu durumu masaya yatırdıklarını ve mevcut AVM yatırımlarının 15milyar Dolar borç yükü olduğunu belirtti.
http://www.cumhuriyet.com.tr/haber/ekonomi/1172332/Yabanci_AVM_yi_satsa_Turkiye_den_cikacak.html

TOKİ, dar gelirli vatandaşa ön ödemeli konut projesi sistemi üzerinde çalıştığını duyurdu. TEFE-TÜFE sistemi dışında dar gelirlilere yönelik ön ödeme ile talep toplanarak oluşan talebe göre şehirlerde projeler yapılacak. Önden ödemesi yapılan bu projede vatandaş TOKİ’den önce sertifikasını alacak, ödeme süresine göre de tamamlanan projeden evini teslim alacak.
https://www.bloomberght.com/haberler/haber/2181304-bakan-kurum-dan-dar-gelirli-vatandasa-on-odemeli-konut-mujdesi

Gayrimenkul Gündemi 50 Konut Satışına Kredi Kampanyası Kentsel Dönüşüme Tapu Harcı Desteği

HAFTA 50 : 10 – 16 ARALIK 2018 HAFTASI
GAYRİMENKUL GÜNDEMİ: KENTSEL DÖNÜŞÜME DESTEK, GAYRİMENKULLE VATANDAŞLIKTA YENİ DÜZENLEME, GAYRİMENKUL CUMHURBAŞKANLIĞI İKİNCİ EYLEM PLANINDA, KONUT SATIŞLARINA VE MÜTEAHHİTE YENİ DESTEK, KİTAP TAVSİYESİ

Bu yazıyı video olarak izleyebilirsiniz:

Podcast dinlemek için:

1. KENTSEL DÖNÜŞÜME DESTEK: Hafta içinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yapılan açıklama ile dönüşüm uygulamalarını teşvik etmek için yeni yapıların ilk satışlarında harç muafiyeti sağlanacak. Yani kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılan bir projeden ev alan da satan da tapu harcı ödemeyecek. Tapu harcı mülkün değerinin yüzde 4’ü kadar ödeniyor. Bunu yüzde 2 alıcı, yüzde 2 satıcı ödüyor. (İndirim nedeniyle 31 Aralık’a kadar toplam yüzde 3 ödenecek.) 500 bin liralık bir evde 10 bin alıcı 10 bin satıcı tapu harcı ödüyor. Bundan sonra dönüşüm kapsamında yapılan satışta bu ödenmeyecek. Kentsel dönüşüm projelerinde yüzde 8 ya da yüzde 18 KDV yerine yüzde 1 KDV ödendiğini hatırlatan yetkililer, tapu harcı muafiyeti ile dönüşüm sürecine yeni bir katkı daha sağladıklarını belirtti.

Kentsel dönüşümde belediyelere ödenen harçlar da tartışma konusuydu. Kimi projelerde harç ödenirken, kiminde ödenmediği iddia ediliyordu. Yeni düzeneme bu konuya da netlik getirdi. “Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz” denildi. Yani 1000 metrekare inşaat yıkılarak yeni yapılacak 1500 metrekare inşaat için harç ödemeyecek, ancak yıkılan inşaat alanının 1.5 katını aşan kısımlar için ilgili belediyeye ödeme yapılacak.

LİNK: http://www.hurriyet.com.tr/ekonomi/donusume-harc-muafiyeti-geldi-41047410

2. TÜRK VATANDAŞLIĞI İÇİN SATIŞ VAADİ: Yabancıların 250,000 dolarlık gayrimenkul alımı karşılığı Türk vatandaşlığı kazanması uygulamasında, satın alınmış gayrimenkülün yanı sıra gayrimenkulün satış vaadi de geçerli olacak.

Resmi Gazete’nin bugünkü sayısında yer alan Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun uygulanmasına ilişkin yönetmelikte değişiklik yapan yönetmeliğe göre, söz konusu tutarda taşınmazın peşin olarak satışının vaat edildiğine dair noterden düzenlenen sözleşmenin üç yıl süreyle devri ve terkini yapılamayacağı taahhüdüyle tapu siciline şerh edilmesi de vatandaşlık kazanımı için yeterli olacak.

LİNK: https://tr.investing.com/news/economy-news/turk-vatandaslg-icin-gayrimenkul-almnda-sats-vaadi-de-gecerli-olacak-545180

3. GAYRİMENKUL 100 GÜNLÜK 2NCİ EYLEM PLANINDA: Cumhurbaşkanlığı tarafından açıklanan ikinci 100 günlük eylem planında gayrimenkul piyasasını doğrudan ilgilendiren konular yer alıyor.

  • Gebze-Haydarpaşa, Sirkeci-Halkalı Banliyö Hatları tamamlanarak işletmeye alınacak
    Daha yeşil ve yaşanabilir şehirler için 41 kilometre bisiklet yolu ve 12 bin metrekare gürültü bariyeri inşa edilecek.
  • Emlak Bankası’nın yapılandırma süreci tamamlanarak faaliyete alınacak.
    Konut Piyasası Takip Sistemi’nin kurulması çalışmalarına başlanacak, köy ve mahallelerde sosyal dokuyu geliştirmek üzere konak, kıraathane, kütüphane gibi işlevlere sahip çok amaçlı Millet Konakları’nın yapılması kapsamında uygulama projeleri hazırlanacak ve ihale süreçleri başlatılacak.
  • 9 bin konut ve sosyal donatı alanlarının yapımı tamamlanacak.
  • 10 bin aileye sosyal konut satışı gerçekleştirilecek.
  • 20 milyon metrekare yüzölçümlü Hazine taşınmazı yatırım teşvik belgeli yatırımcılar için arz edilecek.
  • Turizm tesislerinin sözleşme sürelerinin uzatılması işlemlerine başlanılacak.
  • 5 ilde 19 farklı tipte konut projesi tamamlanacak

LİNK: https://emlakkulisi.com/ikinci-100-gunluk-eylem-planindan-insaat-sektorune-neler-cikti/591982

4. KONUT SATIŞLARINA VE MÜTEAHHİTE DESTEK: Ziraat Bankası konut kredisi faiz oranını yüzde 1,78’e düşürdü. Ziraat Bankası ile çalışan inşaat firmalarından konut alımlarında faiz yüzde 0,98 olacak. 120 aya kadar vade ile 500 bin liraya kadar kredi verilecek.
“Yapılan çalışma ile bankamızca konut kredisi faiz oranı aylık yüzde 1,78 olarak belirlenmiştir. Bankamızla çalışmakta olan konut üreticisi firmaları da elini taşın altına koyarak, faiz maliyetinin bir kısmını üstlenmeleri neticesinde müşterilerimize faiz oranı aylık yüzde 0,98 olarak yansıtılacaktır. Bu kapsamda, bankamızla çalışmakta olan firmaların elinde bulunan bitmiş birinci el ve henüz tamamlanmamış inşaatı devam etmekte olan konut satışlarının finansmanına destek verilecek ve böylelikle firmalarımızın elinde bulunan konut stokunun eritilmesine yönelik de önemli katkı sağlanmış olacaktır. Öte yandan; kullandırılan konut kredilerinin bir kısmı söz konusu firmaların bankamıza olan kredilerinin geri ödenmesinde kullanılacaktır.

LİNK: https://emlakkulisi.com/konut-kredi-faiz-orani-yuzde-098e-dustu/592040

5. KİTAP TAVSİYESİ: Ceres Yayınları’ndan 2015 yılında çıkan ve 4ncü baskısı ile güncellenen Profesyonel Gayrimenkul Yatırımı kitabını gayrimenkulle ilgilinen emlakçıdan, büyük küçük yatırımcıya ve gayrimenkul profesyoneline tavsiye ediyorum. Bu kitapta herkesin işine yarayacak bir başlık bulunuyor. Açık ve sade bir anlatımla yazılmış olan bu kitap gayrimenkul piyasasında çeşitli kademelerde görev yapmış Kürşat Tuncel tarafından kaleme alınmış. Vergi konularında Ersun Bayraktaroğlu, otomatik değerleme ve değerleme konularında Hakan Aytekin ve hukuk konularında Özgür Noyan’ın katkıları ile hazırlanmış.

LİNK: https://www.idefix.com/Kitap/Profesyonel-Gayrimenkul-Yatirimi/Egitim-Basvuru/Is-Ekonomi-Hukuk/Satis-Pazarlamahalkla-Iliskiler/urunno=0000000637956

Gayrimenkul Gündemi 49 Yeni İmar Kanunu Gelişen Trendler Kanal İstanbul

HAFTA 49 : 3 – 9 ARALIK 2018 HAFTASI
GAYRİMENKUL GÜNDEMİ: GELİŞEN TRENDLER İSTANBUL, İMAR KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK, KANAL İSTANUL, AİDATLAR YÜKSELDİ, ALIŞVERİŞ CADDELERİ.

Bu yazıyı video olarak izleyebilirsiniz:

Podcast dinlemek için:

1. GAYRİMENKULDE GELİŞEN TRENDLER: Her yıl Urban Land Institute ve PriceWaterCoopersHouse tarafından yayınlan raporda, Avrupa bölgeside mercek altına alınıyor. Her yıl, bir tema ile hazırlana raporun bu yıl teması “ETKİ YARATMAK”. Sektör profesyonellerinin, çalıştıkları piyasalar hakkındaki görüşlerine dayanan bu rapor sektörün nabzını gösteren raporlardan. 2015 yılında katılımcıların %28’i, gayrimenkul dışındaki alternatif varlıklara yatırım yapmayı düşünürken bu yıl %60’ı alternatif varlıklara yatırım yapmayı düşünüyor.

Türkiye’de 500.000 TL’lik bir gayrimenkulün getirisi aylık 2000 TL, 2650 TL’si gelir vergisine ödendikten sonra yıllık gelir 21.350 artı İstanbul için örneklersek %10 civarında gayrimenkul değer artışı olursa 50.000 TL+21.000 TL getiriye karşın 500.000 TL’yi vadeli mevduata yatırılırsa 110.000 TL vergiden muaf getirisi var.

Önümüzdeki 3-5 yıl içerisinde, daha kısa ve esnek kiralamalar, teknoloji altyapısı gayrimenkul stratejilerini etkileyecek ana faktörlerden olacak.

Gayrimenkul sektörü, gayrimenkulleri ve gayrimenkulle ilgili işleri “finansal olmayan metriklerle ölçmeye” yönelmiş.

Katılımcıların %50’si, önümüzdeki 5 yıl boyunca uygun varlıkların daha zor bulunacağını düşünüyor. Yatırımcıların %60’ı konut yatırımlarını uygun görsede, daha fazla operasyonel uzmanlık gerektiren öğrenci konutları gibi alternatif ve niş alanlara yönelmeye başlamış.

Katılımcılar boşluk oranlarının arttığını, kiraların gerilediğini ve buna bağlı uzun geri dönüş sürelerinin oluştuğuna işaret ederken birim fiyatın 8-9000 Euro’lardan 4-5000 Euro’lara kadar gerilediğine işaret etmiş.

Bu durum, yatırımcının iştahını kaçırdığı bu grafikten açıkça görülebiliyor. 

Raporu okumak için: https://www.pwc.com.tr/tr/sektorler/gayrimenkul/gayrimenkulde-gelisen-trendler/gayrimenkulde-gelisen-trendler-avrupa-2019-ozet-rapor.pdf
Kira gelir vergisi hesaplama: https://www.verginet.net/dtt/11/Vergi-Sirkuleri-2018-37.aspx
Mevduat getirisi hesaplama: https://www.enuygun.com/mevduat/karsilastir/500000-tl-365-gunde-ne-kadar-faiz-getirir/

2. İMAR KANUNUNDA DEĞİŞİKLİKLER: Mekansal strateji planları, planlamada gündeme geldi. Yeni olmayan ancak uygulanması rafa kalkmış olan 1/250.000-1/500.000 ölçekli strateji planları yeniden yapılacak. Mekansal strateji planı şu anlama gelmektedir; kalkınma politikaların, ülke-bölge düzeyindeki politika ve kararların, sektörel kararların, kentsel ve kırsal yerleşimlerin, ulaşım kararlarının ve yatırım yerlerinin leke çalışması halinde haritalara işlenmesidir. Alt ölçekli haritalar, hiyerarşik olarak bu kararlara göre belirlenir.

Nitelikli yapılaşma için sınıflandırılmış yetki belgesi, bir başka deyişle müteahhitliğin karne sistemine bağlanması olarak yorumlayabiliriz. Bu yetki belgesi ile müteahhitlerin, uzmanlaşması sağlanmaya çalışılacak ve belgeleri Çevre ve Şehircilik Bakanlığı verecek.

Ruhsatsız veya mevzuata aykırı başlanan yapılar, idare tarafından tespit edildiğinde mühürlenecek ve inşaatı durdurulacak. Ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıklarının giderilemeyeceği anlaşılan yapılar, bir aylık süre beklenmeden belediye veya valilikçe yıktırılacak.

1 Haziran 2019’dan itibaren imar uygulaması görmemiş alanlarda hazırlanıp onaylanacak yeni imar planlarında, bisiklet yolları ile bisiklet park istasyonları zorunlu hale gelecek. Topografya ve arazi eğimi nedeniyle bisiklet yolu yapılamayan yerlerde ise yaya yolları düzenlenecek.

Hazineye ait kamu konutlarından kat irtifakı kurulmuş olanlar da bağımsız bölümler halinde satılabilecek ve bu konutlarda oturanlar öncelikli alım hakkından yararlanabilecek.

Mekansal strateji planı: http://mpgm.csb.gov.tr/mekansal-strateji-plani-nedir-i-4381
Haber: https://www.cnnturk.com/turkiye/cevrenin-korunmasina-yonelik-teklif-komisyonda-kabul-edildi

3. KİRAYLA YARIŞAN KONUT AİDATLARI: 1148 markalı konut projesi arasında yapılan incelemede, İstanbul’da 21 TL/m2 aidat ödenen sitelerin bulunduğu görülmüş. 100m2 daireye, net mi brüt mü bilemiyoruz ancak 70m2’de oturulan ama satılırken 100m2 denilen daire için 2100 TL aylık aidat ödeniyormuş. Ortalamada İstanbul geneli için 3,6 TL, İzmir için 2,6 TL ve Ankara için 2,4 TL metrekare başına aidat ödeniyor. Markalı konutta oturmanın da bir bedeli var tabi.

Değer artışının ne kadar olduğuna ise idarenin oluşturacağı değer tespit komisyonu karar verecek. Ancak komisyonun tespiti, en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme şirketinin bulduğu rakamın aritmetik ortalamasından az olmayacak.

Link: http://blog.reidin.com/konut-projeleri-aidat-degerleri-analizi-2018/

4. KANAL İSTANBUL: Kanal İstanbul’un 2019 yılında başlanması yönünde haberler gelmeye başladı. Projede kanal üzerinde 10 adet köprü bulunurken, finansman olarak, yap işlet devret modeli kullanılacağı ve proje kapsamında lojistik merkez ve yat limanları da yer alacağı belirtildi. İstanbul Boğaz’ın, Montrö Sözleşmesi ile uluslararası suyolu statüsünde, Kanal İstanbul hukuken “iç suyolu” statüsünde olacağı belirtildi. Kanal İstanbul’un “uluslararası ulaşıma açık” olacağını, ancak geçiş rejiminin “iç suyolu” olması nedeniyle, Türkiye’nin yetkisinde kalacağını kaydedildi. Kanal İstanbul’dan tanker, kanteyner, yolcu vb ticari gemilerin geçmesi öngörülmekte. Geçişine izin verilecek gemi tip ve sınıflarına göre alınacak ücretlendirme işlemleri hakkındaki çalışmalar ile seyir emniyetine yönelik teknik ve idari çalışmalar da devam etmekte.

Haber: https://www.sozcu.com.tr/2018/gundem/kanal-istanbulun-hukuki-statusu-aciklandi-ic-su-yolu-2777579/

5. İSTİKLAL CADDESİ: Cushman Wakefield’ın hazırladığı “Dünya Çapında Alışveriş Caddeleri” raporu yayınlandı. Rapor kapsamında, öne çıkan alışveriş caddelerinde kiralar üzerinde duruluyor. Dünya sıralamasında, geçen seneye göre 7 sıra gerilemiş İstiklal Caddesi 29ncu sırada bulunuyor. İstiklal Caddesi, kira metrekare fiyatı aylık 145 € olarak belirtiliyor. Listenin üst sıralarında Münih, 370€, Atina 250€ ile yer alıyor.

Listede Bağdat Caddesi’nin yer almamasında kentsel dönüşümden kaynaklanan caddenin yaşadığı prestij kaybının sebep olduğunu düşünüyorum. Eş zamanlı olarak ULI Türkiye, Alışveriş Caddelerinde Gayrimenkul Yönetimi adlı bir çalışma düzenledi. Alışveriş caddeleri, artık sıradanlaşan AVM’lerin en büyük rakibi. CBRE’nin yıllar önce alışveriş sokakları fikir projesi vardı. Bu çalışmada, alışveriş sokaklarının AVM mantığı çerçevesinde bir üst yönetimle düzenlenmesi ve yönetilmesi tartışılıyordu. ULI’ın yaptığı çalışmada da aynı noktaya değinilmiş. İmar planı değişikliği ile caddelerin artan imara hizmet eden altyapılarının yetersiz kalması, alışveriş caddelerini etkileyen unsurlardan. Kadıköy ve Şişli Belediyesi altyapı çalışması yapma yönünde olumlu düşünürken, buna mal sahibi ve perakendeci katılımı da olabileceği imkan dahilinde tutuluyor. İstiklal Caddesi’ndeki kimlik değişiminde önceden 30.000$ olan kiraların yerini 40.000 TL’nin aldığı gözleniyor. Caddelerin, alt sokaklarla bağlantısı kurularak giyim, yeme içme, kültür alanları gibi alt alan planlamalarının belediye tarafından düşünülmesi alışveri caddelerini AVM’ler ile rekabet edebilir hale getirecektir.

Link: https://storage.pardot.com/263412/94270/Main_Streets_Across_the_World_2018_Overview.pdf
Link: https://gayrimenkulturkiye.com/2018/11/09/alisveris-caddelerinde-oncelik-altyapi-yenilemesine-verilmeli/

Gayrimenkul Gündemi 48 Tapuda Gerçek Değer Yeni Tapu Senedi Menkul Kıymetleştirme

HAFTA 48 : 26 – 02 ARALIK 2018 HAFTASI
GAYRİMENKUL GÜNDEMİ: TAPUDA GERÇEK DEĞER, UYUYAN DEV YENİ ULAŞIM HATTI, AVM LER NE DURUMDA, İMAR RANTI,YENİ TAPU SENETLERİ, GABORAS CİDDİ Mİ, MENKUL KIYMETLETİRME VE ACUN ŞEYMA BOŞANMASI

Bu yazıyı video olarak izleyebilirsiniz:

Podcast dinlemek için:

1. TAPUDA GERÇEK DEĞER: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 100 günlük icraat planında yer alan “Taşınmaz Değerleme Sistemi” kapsamında tapu işlemlerinde gerçek değerin beyan edilmesi zorunluluğu geliyor. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği arasında akdedilecek anlaşma ile tapu işlemleri öncesinde değerleme talebi oluşacak. TDUB çatısı altında görev alan 7500 değerleme uzmanı, kendisine verilen süre içerisinde değer tespitini yaparak Tapu Kadastro sistemine kaydedecek. Bu işlemler sonucunda, vatandaşa ek bir maliyet çıkacak. Oluşan değerden az olmamak kaydıyla, alıcı ve satıcılar artık bu değer üzerinden işlem yapabilecek. Şimdiye kadar olan uygulama, tapu işlemi öncesinde ilgili belediyeden alınan emlak beyan değerinden az olmamak kaydıyla, tapuda işlem yapılabiliyordu. Bilindiği üzere, belediye emlak beyan değerleri gerçek piyasa değerlerinden oldukça düşüktü. Alıcı ve satıcı, daha düşük tapu harcı ödemek için bu düşük değeri baz alıyorlardı. Yeni uygulama ile, tapu harcı maliyeti alıcı ve satıcıları maddi olarak zorlayacak ancak gerçek değerin kayda geçmesi açısından anlamlı olacak. Bir diğer yönü, düşük değerden yapılan tapu işlemlerinin mali açıdan sağladığı problemlerin ortadan kalkması olacak. Alınan gayrimenkulün beş yıl içerisinde elden çıkarılmasında, satış değeri ile alış değeri arasındaki farktan değer artış kazancı vergisi ödenmesi gerekiyor. Alıcı alırken emlak beyan değeri üzerinden kaydettiği gayrimenkulü, krediyle alan bir alıcıya satması durumunda mağduriyet yaşayabiliyordu. Çünkü, kredi ile alan alıcı bankadan kredi kullandığı ve ipotek konacağı için en azından ipotek değeri ya da gerçek değer üzerinden gayrimenkulü kaydettirmesi gerekiyor. Bu durumda, düşük değerden kaydedilmiş gayrimenkulde %2’lik tapu alım harcından kaçınırken %15-%35 vergi dilimi ile karşı karşıya kalabiliyor.
LİNK:

http://www.hurriyet.com.tr/ekonomi/kafama-gore-donemi-bitiyor-41034709
Gayrimenkul Değer Artış Kazancı: https://www.hesapkurdu.com/konut-kredisi/h/gayrimenkul-deger-artis-kazanci-vergisi-hesaplama
Vergi Dilimleri: https://kolayik.com/blog/2018-yili-gelir-vergisi-dilimleri

2. UYUYAN DEV UYANIYOR: Diğer adı B1. İstanbul’un banliyölerine giden, kimilerinin hergün kullandığı kimilerinin ise tinercilerle dolu olarak bildiği banliyö hattının yenileme çalışmaları 2013 yılında başlamıştı. Hedef 24 ay içerisinde tamamlanmasıydı ancak, hesap tutmadı. 1,4 milyar Euro değerindeki ihalede sona geliniyor. 2019 yılında açılacağını tahmin ettiğimiz hattın %94’ü tamamlanmış durumda. Gebze Halkalı hattı ile İstanbul’un iki ucu bağlanıyor. 43 istasyonlu güzergah için 105 dakikalık sefer süresi tahmin ediliyor. Saatte yapılacak 28 sefer ile günde 1milyon yolcunun taşınması planlanıyor. 43 istasyonun 7 tanesinde ana hat trenleri ve yüksek hızlı trenler de duracak. Gayrimenkulü ilgilendiren tarafı ise, önemli bir altyapı yatırımı olmasıdır. İstanbul içerisinde uzun zamandır atıl duran bu yatırımla, yeniden hayata geçtiğinde şimdiye kadar raylı sistemin yanından geçmediği bölgeleri mercek altına almak gerekiyor. Oturmak için yatırım yapacakların bölge seçiminde önemli bir etken.

3. AVM’LER NE DURUMDA: Cushman & Wakefield’ın yayınladığı blogda (http://www.cushbakisi.com/)AVM hakkında yapılan bir araştırmadan kısa bilgiler vermek istiyorum. İstanbul’da 8 AVM üzerine yapılan araştırmada, en iyi AVM’nin metrekare başına 15bin TL ciro yapabildiğini, en düşüğünün ise 6500 TL ciro yapabildiği gözlenmiş. Kiracı bazında bakıldığında metrekare balına 42bin TL ciroya ulaşılmakta olduğu belirtiliyor. Kiranın ciroya oranı, Avrupa ortalaması %14,3 Türkiye’nin ortalaması ise %14,5. Bu şu anlama geliyor, kiracı cirosunun 6.5’da birini kiraya ödüyor. Bu oranın 5’te bire düştüğü durumlarda, kiracıların zor duruma düştüğü gözlenmiş. Araştırma yapılan sekiz AVM’de ortalama metrekare kirasının 45 Euro olduğu kaydedilmiş.

4. İMAR RANT VERGİSİ: Beş yıldır konuşulan vergi uygulanmaya başlayacak. Nedir rant vergisi? imar planı ve revizyonları sebebiyle değer artışlarının vergilendirilmesi planlanıyor. Biraz daha açarsak, sahibi olduğunuz parselin imarı, imar planında yapılan değişiklik sonucunda değer artışı olması durumunda, değerin artan kısmı vergiye konu olacak. Örneğin kapalı alan hakkı 500m2 olan arsanızın, imar artışı ile kapalı alan hakkı 1000m2 olursa, değerinin iki katına çıkması sonucu artışa konu olan kısmın değerinin tespiti için bedel tespiti yapılacak. (4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kanun’un 11’inci maddesinde belirtilen bedel tespiti esaslarına göre)

Değer artışının ne kadar olduğuna ise idarenin oluşturacağı değer tespit komisyonu karar verecek. Ancak komisyonun tespiti, en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme şirketinin bulduğu rakamın aritmetik ortalamasından az olmayacak.

Link: http://www.hurriyet.com.tr/ekonomi/plan-degisirse-rant-devletin-bakanlik-imar-kanununda-kritik-degisiklige-hazirlaniyor-40977200
https://emlakkulisi.com/10-soruda-imarda-yeni-rant-vergisi/584402

2019 Yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Planı – Sayfa 273, Tedbir 386
http://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2018/10/20181027M1-1.pdf

5. YENİ TAPU SENEDİ DAHA ŞEFFAF: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün üzerinde çalıştığı projelerden birisi de tapu senetlerinin güncellenmesi. Geçtiğimiz aylarda, karekodu duyurmuşları. Karekod ile, ada parsel bilgisine ihtiyaç duymadan vatandaş karekodu taratarak gayrimenkulün konumunu tespit edebiliyor. Bu yeniliklere ve daha fazlasına sahip yeni tapu senetleri tasarlandı. Tasarımında Selçuklu motifleri kullanılan senette, bağımsız bölümün proje üzerindeki brüt ve net alanı ile arsa payının metrekare karşılığı belirtiliyor. Ada parsel bilgisi yerini, taşınmaz numarası alıyor. Bu numara, vatandaşlık numarası gibi tekil ve ülke genelinde geçerli. Yeni tapular, vatandaşın ihtiyacı olan verileri barındıracak.

Link: https://www.youtube.com/watch?v=ULOmJcNB4Yk

6. GABORAS CİDDİLEŞİYOR MU: Cumhurbaşkanı Müsait tarafından düzenlenen Expo’nun kapanış töreninde yaptığı konuşmada Gayrimenkul Kıymetler Borsasına değindi. Gaboras, Türkiye dışından Türkiye’de gayrimenkule yatırım yapılabilmesi yönünde çalışmalar yaparak GYODER ve TOKİ müteahhitlerinin satmakta zorlandıkları gayrimenkullerin satışında aktif rol alabilecek bir pozisyonu üstleniyor olabilir. Gaboras hakkında bilgi sahibi olmak için, daha önce detaylı bilgi verdiğim 46ncı hafta yazı ve videosuna bakabilirsiniz.

Link: https://youtu.be/1Ab4Zf_fsaw?t=118

7. MENKUL KIYMETLEŞTİRME: BDDK’nın bankalara gönderdiği yazı ile bir yıl ile sınırlı olmak üzere varlığa dayalı menkul kıymetleri portföyünde bulunduran bankaların bu kıymetlerin risk ağırlığının %0 kararı verildiğini bildirdi. İki gün sonrasında SPK, Türkiye Kalkınma ve Yatırım Bankası’nın 3.25 milyar liraya kadar varlığa dayalı menkul kıymet (VDMK) ihracına izin verdi. Dört bankanın elinde bulundurduğu ipoteklerin menkul kıymetleştirilmesi gerçekleştirilecek. Üç kamu bankası (Vakıfbank, Ziraat ve HalkBank) birer milyar TL, Garanti Bankası 250milyon TL ile konut kredilerini menkul kıymetleştirilecek. Kalkınma Bankası’nın bu menkul kıymet karşılığında verdiği kağıt ile bankalar bunu gösterip likidite sağlayabilecek.

Link: https://emlakkulisi.com/konut-kredileri-menkul-kiymetlestirilecek/590278
https://www.sozcu.com.tr/2018/yazarlar/cigdem-toker/ekonomiye-buyuk-operasyon-2763801/

8. ACUN İLE ŞEYMA: Biraz da magazin yapalım, Acun ile Şeyma Fransa’da evledi Silivri’de boşandı. Ancak bizi ilgilendiren kısmı gayrimenkul tarafı. Aralarında yaptıkları anlaşmaya göre Acun, kızları Melisa’ya 10milyon TL’lik ev alacak. Ancak bu ev üzerine Acun ve Şeyma lehine intifa hakkı konulacak. İçeriğini bilmemekle birlikte bu intifa hakkı, kanuni haktan doğan ana babanın velayeti altındaki çocuklar adına gayrimenkul alınmasına bağlı olarak kurulacaktır. Farklı bir şekilde tesis edilmediyse, velilerin velayeti devam ettiği müddetçe intifa hakkı duracaktır. Yani gayrimenkul küçük Melisa’nın olmakla birlikte, kullanma hakları Acun ve Şeyma’nın olacaktır.

Link: https://emlakkulisi.com/melisa-ilicaliya-10-milyon-tllik-ev-alinacak/590298

Gayrimenkul Gündemi 47 Konut Satışları Yapı Ruhsatı İnşaat Maliyeti İstatistikleri

HAFTA 47 : 19 – 25 KASIM 2018 HAFTASI
GAYRİMENKUL GÜNDEMİ: KONUT SATIŞLARI, YAPI RUHSATLARI, İSKAN SAYISI, BİNA TAMAMLANMA SİGORTASI, İNŞAAT MALİYETİ

Bu yazıyı video olarak izleyebilirsiniz:

Podcast dinlemek için:

1. KONUT SATIŞ İSTATİSTİKLERİ: Tüik 2018 Ekim ayına ilişkin konut satış istatisiklerini açıkladı. Ekim ayında Türkiye genelinde 146bin konut satılmış. Geçen yılın aynı ayına göre %19 artmış. En büyük değişim, ipotekli konut satışlarında. Geçen yılın aynı ayına göre %79 oranında azalmış. Toplam ipotekli satılan konut sayısı 8bin adet. Toplam satışların içerisindeki payı %5.5. Diğer satış türleri, bir önceki yılın aynı ayına göre %64 artmış bunun sebebi ipoteklilerin belirgin seviyede azalması. İkinci el konu satışları geçen yılın aynı ayına göre %8,9 artarak 71bin adet olarak gerçekleşmiş.

Yabancılara yapılan satışlar, geçen sene aynı aya göre %143 artarak 6276 adet olarak gerçekleşti. Sırasıyla en fazla konut alanlar; Irak, İran, Kuveyt, Almanya ve Rusya vatandaşları.
Link: http://www.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=27803

Tüik verileri dışında İstanbul Gayrimenkul Değerleme Araştırma Birimi’nin yaptığı çalışmalara göre, Ekim 2018’de gerçekleşen satışlar son 6 yılın en yüksek seviyesini yakalamış durumda.

Bir önceki yılın aynı ayı ile yapılan karşılaştırmada ipotekli satışlar en düşük seviyesi olan -%80 seviyesine geriledi.

Yıllara göre ipoteksiz satışların takip edildiği çalışmada, 2018 Ekim ayında gerçekleşen ipoteksiz satışlar, 2014 yılındaki ipoteksiz satışların iki katından fazla.

Konut kredisi faiz oranları, ipotekli konut satışlarını etkileyen ana unsur. Yapılan araştırmada, konut kredisi faiz oranları düştükçe ipotekli satışların arttığı, faiz oranları yükseldikçe ipotekli satışların azaldığı görülüyor. Ekim ayında gerçekleşen ipotekli satışların toplam satışlara oranının %5 seviyesinde olmasının da sebebi faiz oranları.

 

Yabancılara yapılan satışlarda ise toplam satışlar içerisinde payı ortalamada %1,5 seviyesinde olan pay, son altı yıl içerisindeki en yüksek paya %4,5’a ulaşmış durumda. Bu gelişmedeki en önemli pay, Türk Vatandaşlığı için gerekli olan 1milyon Dolar sınırının 250bin Dolar’a çekilmiş olması. Bu konuda hazırladığımız videoya şu linkten ulaşabilirsiniz:

2. YAPI RUHSATLARI VE İSKAN İSTATİSTİKLERİ: Tüik Ocak-Eylül 2018 dönemine ilişkin belediyelerden alınan yapı ruhsatları ile yapı kullanma izin belgelerine ilişkin istatistikleri yayınladı. Yapı ruhsatları geçen sene aynı döneme göre daire sayısı olarak %58 azalmış. Daire sayısı olarak 2018’de 485bin ruhsat almış. Daha dört ay daha eklenecek bu sayıya ve 700bin civarı olabilir yıl bitiminde. Bu sayı 2017 yılında 1milyon 170bin, 2016 yılında 709bin adetmiş.

Yapı kullanma izin belgeleri yani iskan sayılarında geçen seneye göre daire sayısı %3,8 artmış. Bu yıl 593bin konut için iskan alınmış. Bu şekilde giderse yıl sonu verileri, 2016 ve 2017 iskan sayılarından fazla olacak.

Link: http://www.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=27756

3. BİNA TAMAMLANMA SİGORTASI: Mecliste görüşmeleri süren çevre kanunu ve bazı kanunlarda değişiklik yapılmasına dair kanun teklifinde bina tamamlanma sigortası da yer alıyor. 2012 yılında gündeme gelen ancak uygulanmasına başlanmayan bu ürün, tüketicinin inşaat firması karşısında korunmasını heedefliyor. İnşaat firması, iflas, konkordato, sözleşme feshi veya benzer sebepler inşaatı tamamlamazsa sigorta firması inşaatın tamamlanması için gerekli finansmanı sağlayacak. 2014 yılında uygulamanın önü açıldı ancak zorunluluk olmadığı için hayata geçemedi. Uygulama başlarsa, inşaat şirketi yapı ruhsatı almadan önce poliçe yaptırmak zorunda olacak. Sigorta şirketleri, yapı ruhsatına başvurmadan önce inşaat şirketlerini mali açıdan, geçmiş işlerine kadar inceleyecek gerekirse ek teminatlar alabilecek. Sigorta poliçesini yaptıramamış şirket, inşaata başlayamayacak. Türkiye’de kayıtlı 330bin müteahhit olduğu belirtiliyor, bu sayede belirli güce sahip olan firmalar inşaat yapabilecek.

Link: https://www.cnnturk.com/video/ekonomi/turkiye/bina-tamamlama-sigortasi-geliyor
https://www.emlaksayfasi.com.tr/emlak-gundem/yapi-ruhsatindan-once-bina-tamamlama-sigortasi-yaptirilacak-h59097.html
https://emlakkulisi.com/tamer-son-turkiyede-330-bin-muteahhit-var/537603

4. İNŞAAT MALİYETLERİ: Tüik bu hafta inşaat maliyet endeksini yayınladı. İnşaat maliyetleri, geçen yıla göre %39 artarken, Eylül ayına göre %5,88 artış göstermiş.

Malzeme ve işçilik açısından bakılırsa, malzeme geçen yıla göre %50 artarken, iş.ilik %17 artarak enflasyona yenilmiş.

Link: http://www.tuik.gov.tr/PreHaberBultenleri.do?id=27751

5. RÖPORTAJ TAVSİYESİ: Ekonomi yazarı Atilla Yeşilada, bu hafta Youtube kanalında gayrimenkul sorularını İstanbul Gayrimenkul Değerleme Yönetici Ortağı Ahmet Büyükduman’a yöneltti. Bu videoyu izlemenizi tavsiye ederim.

 

Gayrimenkul Gündemi 46 Gayrimenkul Fiyatları Kiralarda TÜFE Dövizle Kira ve İlan Yasağı Gaboras

HAFTA 46
12 – 18 KASIM 2018

1. MERKEZ BANKASI KONUT FIYAT ENDEKSI: Hedonik Konut Fiyat Endeksi Bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 7,17 oranında artan HKFE, aynı dönemde reel olarak yüzde 13,93 oranında azalış göstermiştir.

Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre ise, İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde 3,12, 4,04 ve 11,33 oranlarında artış göstermiştir.

2. KİRALARDA ÜFE YERİNE TÜFE KULLANILMASI: Orta vadeli ekonomik plan kapsamında 1 Ocak 2019 itibariyle konutlardaki kira artışında ÜFE yerine TÜFE kullanılacak. Yaklaşık %6 oranında bir fark demek.

3. GAYRIMENKUL SATIŞ VE KIRALAMA SÖZLEŞMELERINDE DEĞIŞIKLIK: Sözleşmeler döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştıramayacak. Oteller, Türk vatandaşı olmayanlar, gümrüksüz satış mağazaları hariç tutuluyor. Anlaşmazlık halinde 2 Ocak 2018 kuru esas alınacak. TL kirada mutabık kalınamazsa, önceki kira yılında geçerli kira bedeli TÜFE esas alınacak ve iki yıl geçerli olacak.

4. İNTERNETTE DÖVİZLE İLAN YOK VE BRÜT M2 DE BELİRTİLECEK: Ticaret Bakanlığı, gayrimenkul sektörüne yönelik hizmet veren internet sitelerinde reklam ve tanıtımlarda gayrimenkullerin bedellerinin TL olması ve daha iyisi bağımsız bölümlerin BRÜT VE NET alanlarına yer verilmesi zorunluluğu getirdi.

5. GAYRİMENKUL KIYMETLER BORSASI A.Ş. GABORAS: Müsiad tarafından geçen hafta duyurusu yapılan bir sistem. Gayrimenkul Kıymetler Borsası olarak adlandırılıyor kısaca gaboras denmiş. 158 milyon tapuyu yönetecek ve herkese hizmet verebilecek yaygın bir teknolojik ağ oluşturuyorlarmış. Müsiad ve Yıldız Teknik Üniversitesi Teknopark’ın küçük hissesi, ve SENYAP Yapı Kooperatifi hissesi var. 50bin TL sermaye ile 2018 yazında kurulmuş bir şirket.

6. EMLAK KONUT VE GYODER ŞİRKETLERİ ELİNDEKİ STOK: Firmaların ellerindeki stokları Emlak Konut ve GYODER’e bildirmeleri istendi. İTÜ’den DoçDr Kerem Yavuz Arslanlı GMTR’de yazdığı makalede göre gayrimenkul krizi yaşayan İrlanda ve İspanya bu krizde banka elinde kalan stokları nasıl yönettiler bunu açıklamış.
https://gayrimenkulturkiye.com/2018/11/14/avrupanin-kotu-bankalari/

İspanya SAREB adında İspanya Varlık Yönetimi Ajansı’nı kuruyor. 50milyar Euro ve 350bin’den fazla mortgage kontratını yapılandırma görevini üstleniyor. Portfolyoları eritmede üç yönteme başvuruluyor. Perakende sektöründeki gayrimenkullerin satışları, kurumsal ortakların ağları üzerinden gerçekleştiriliyor. Bir diğer satış yöntemi ise toptan satış kanalı ile kurumsal alıcılar için GYO’lar üzerinden ve %1 kurumlar vergisi avantajı oluyor. Üçüncü yöntem olarak özel mülkerin bir araya getirildiği portfolyolar oluşturulması oldu. Muhasebe fiyatlarında ise transfer sırasında büyük indirimler yapılmak durumunda kalınıyor. Arsalar için ortalama %70 ve konutlar için %40-50 arasında iskonto uygulanıyor. Sektör 2015 yılından itibaren düzelmeye başlıyor. Konut fiyatları tekrar yükselmeye başlıyor. SAREB’in elinde olan gayrimenkullerin fiyatları da toparlanmaya başlamış oluyor.

İrlanda NAMA Ulusal Varlık Yönetim Ajansı kuruluyor. “Bad Bank” olarak adlandırılan bir yöntem belirleniyor. “Bad Bank”, Problemli varlıkları ayrı bir yapı altına toplama ve bu sayede kötü varlıkların iyi varlıkları etkilemesinin önüne geçilmesi olarak tanımlandırılabilir. Ajans, bankaların elindeki batık ve batık olmayan tüm varlıkları alarak, içlerindeki ödeme dengesini kuramamış mükleri ayıklıyor.. Bu noktada bankalarda najansa tranfer edilen borçlar bankaların bilançolarından alınarak bunun yerine %60’ına karşılık devlet tahvili veriliyor. Varlıkların kontrolü de NAMA’ya geçerek alacaklıların ödemeleri rahatlatılıyor ve elde edilen gelirler üzeriden hükümet, tahvil faizi ödemesi yapabiliyor. Fakat varlık transferi işlemlerinin karmaşık yapısı ve uzun dönem ekonomik değerin hesaplanması çok büyük oranda indirimlere gidilmesine yol açıyor. Transfer edilen varlıklar 76 milyar euro civarına ulaşıyor ve bu varlıklar üzerinden ise %43 ile %61 arasında iskonto yapılıyor.

TÜRKİYE: Yapılması gerekenlerin başında pazarın durumunun iyi bir şekilde tespit edilmesi gerekiyor. Reel rektördeki daralmayı ve etkilerini en aza indirmek ve bundan sonra aynı hatalara düşmemek için kentlerin genelinde arzı sadece müteahhitlerin kişisel öngörülerinden kurtarmalıyız.

7. ENFLASYON TAHMİNİ: Moody’s Türkiye’de enflasyonun 2018 sonunda yüzde 27,0, 2019’da yüzde 18,0 ve 2020’de yüzde 12,0 olacağını tahmin etti.

8. DOKU AYDA BİR MİLYON KONUT: GYODER raporuna göre ilk dokuz ayda 1milyon 2391 konut el değiştirdi. Bu satışın 363bini ipotekli satışlardan oluşuyor. Geliştirici firmaların senetle yaptıkları satış oranı, toplam satışın %51’i seviyesinde. Bu oran bir önceki çeyrekte %26 seviyesindeydi. Konut kredilerindeki faiz oranının artışı, alternatif finansman çözümlerine götürüyor tarafları. Konut kredisi hacmi 198milyar TL’ye ulaştı. Takipteki konut kredisi oranı binde 4.

Yorumlarımı içeren videoyu izlemenizi tavsiye ederim, video linki:

Podcast’i dinlemek isterseniz: