Gayrimenkul Gündemi 48 Tapuda Gerçek Değer Yeni Tapu Senedi Menkul Kıymetleştirme

HAFTA 48 : 26 – 02 ARALIK 2018 HAFTASI
GAYRİMENKUL GÜNDEMİ: TAPUDA GERÇEK DEĞER, UYUYAN DEV YENİ ULAŞIM HATTI, AVM LER NE DURUMDA, İMAR RANTI,YENİ TAPU SENETLERİ, GABORAS CİDDİ Mİ, MENKUL KIYMETLETİRME VE ACUN ŞEYMA BOŞANMASI

Bu yazıyı video olarak izleyebilirsiniz:

Podcast dinlemek için:

1. TAPUDA GERÇEK DEĞER: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı 100 günlük icraat planında yer alan “Taşınmaz Değerleme Sistemi” kapsamında tapu işlemlerinde gerçek değerin beyan edilmesi zorunluluğu geliyor. Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü ile Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği arasında akdedilecek anlaşma ile tapu işlemleri öncesinde değerleme talebi oluşacak. TDUB çatısı altında görev alan 7500 değerleme uzmanı, kendisine verilen süre içerisinde değer tespitini yaparak Tapu Kadastro sistemine kaydedecek. Bu işlemler sonucunda, vatandaşa ek bir maliyet çıkacak. Oluşan değerden az olmamak kaydıyla, alıcı ve satıcılar artık bu değer üzerinden işlem yapabilecek. Şimdiye kadar olan uygulama, tapu işlemi öncesinde ilgili belediyeden alınan emlak beyan değerinden az olmamak kaydıyla, tapuda işlem yapılabiliyordu. Bilindiği üzere, belediye emlak beyan değerleri gerçek piyasa değerlerinden oldukça düşüktü. Alıcı ve satıcı, daha düşük tapu harcı ödemek için bu düşük değeri baz alıyorlardı. Yeni uygulama ile, tapu harcı maliyeti alıcı ve satıcıları maddi olarak zorlayacak ancak gerçek değerin kayda geçmesi açısından anlamlı olacak. Bir diğer yönü, düşük değerden yapılan tapu işlemlerinin mali açıdan sağladığı problemlerin ortadan kalkması olacak. Alınan gayrimenkulün beş yıl içerisinde elden çıkarılmasında, satış değeri ile alış değeri arasındaki farktan değer artış kazancı vergisi ödenmesi gerekiyor. Alıcı alırken emlak beyan değeri üzerinden kaydettiği gayrimenkulü, krediyle alan bir alıcıya satması durumunda mağduriyet yaşayabiliyordu. Çünkü, kredi ile alan alıcı bankadan kredi kullandığı ve ipotek konacağı için en azından ipotek değeri ya da gerçek değer üzerinden gayrimenkulü kaydettirmesi gerekiyor. Bu durumda, düşük değerden kaydedilmiş gayrimenkulde %2’lik tapu alım harcından kaçınırken %15-%35 vergi dilimi ile karşı karşıya kalabiliyor.
LİNK:

http://www.hurriyet.com.tr/ekonomi/kafama-gore-donemi-bitiyor-41034709
Gayrimenkul Değer Artış Kazancı: https://www.hesapkurdu.com/konut-kredisi/h/gayrimenkul-deger-artis-kazanci-vergisi-hesaplama
Vergi Dilimleri: https://kolayik.com/blog/2018-yili-gelir-vergisi-dilimleri

2. UYUYAN DEV UYANIYOR: Diğer adı B1. İstanbul’un banliyölerine giden, kimilerinin hergün kullandığı kimilerinin ise tinercilerle dolu olarak bildiği banliyö hattının yenileme çalışmaları 2013 yılında başlamıştı. Hedef 24 ay içerisinde tamamlanmasıydı ancak, hesap tutmadı. 1,4 milyar Euro değerindeki ihalede sona geliniyor. 2019 yılında açılacağını tahmin ettiğimiz hattın %94’ü tamamlanmış durumda. Gebze Halkalı hattı ile İstanbul’un iki ucu bağlanıyor. 43 istasyonlu güzergah için 105 dakikalık sefer süresi tahmin ediliyor. Saatte yapılacak 28 sefer ile günde 1milyon yolcunun taşınması planlanıyor. 43 istasyonun 7 tanesinde ana hat trenleri ve yüksek hızlı trenler de duracak. Gayrimenkulü ilgilendiren tarafı ise, önemli bir altyapı yatırımı olmasıdır. İstanbul içerisinde uzun zamandır atıl duran bu yatırımla, yeniden hayata geçtiğinde şimdiye kadar raylı sistemin yanından geçmediği bölgeleri mercek altına almak gerekiyor. Oturmak için yatırım yapacakların bölge seçiminde önemli bir etken.

3. AVM’LER NE DURUMDA: Cushman & Wakefield’ın yayınladığı blogda (http://www.cushbakisi.com/)AVM hakkında yapılan bir araştırmadan kısa bilgiler vermek istiyorum. İstanbul’da 8 AVM üzerine yapılan araştırmada, en iyi AVM’nin metrekare başına 15bin TL ciro yapabildiğini, en düşüğünün ise 6500 TL ciro yapabildiği gözlenmiş. Kiracı bazında bakıldığında metrekare balına 42bin TL ciroya ulaşılmakta olduğu belirtiliyor. Kiranın ciroya oranı, Avrupa ortalaması %14,3 Türkiye’nin ortalaması ise %14,5. Bu şu anlama geliyor, kiracı cirosunun 6.5’da birini kiraya ödüyor. Bu oranın 5’te bire düştüğü durumlarda, kiracıların zor duruma düştüğü gözlenmiş. Araştırma yapılan sekiz AVM’de ortalama metrekare kirasının 45 Euro olduğu kaydedilmiş.

4. İMAR RANT VERGİSİ: Beş yıldır konuşulan vergi uygulanmaya başlayacak. Nedir rant vergisi? imar planı ve revizyonları sebebiyle değer artışlarının vergilendirilmesi planlanıyor. Biraz daha açarsak, sahibi olduğunuz parselin imarı, imar planında yapılan değişiklik sonucunda değer artışı olması durumunda, değerin artan kısmı vergiye konu olacak. Örneğin kapalı alan hakkı 500m2 olan arsanızın, imar artışı ile kapalı alan hakkı 1000m2 olursa, değerinin iki katına çıkması sonucu artışa konu olan kısmın değerinin tespiti için bedel tespiti yapılacak. (4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kanun’un 11’inci maddesinde belirtilen bedel tespiti esaslarına göre)

Değer artışının ne kadar olduğuna ise idarenin oluşturacağı değer tespit komisyonu karar verecek. Ancak komisyonun tespiti, en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme şirketinin bulduğu rakamın aritmetik ortalamasından az olmayacak.

Link: http://www.hurriyet.com.tr/ekonomi/plan-degisirse-rant-devletin-bakanlik-imar-kanununda-kritik-degisiklige-hazirlaniyor-40977200
https://emlakkulisi.com/10-soruda-imarda-yeni-rant-vergisi/584402

2019 Yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Planı – Sayfa 273, Tedbir 386
http://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2018/10/20181027M1-1.pdf

5. YENİ TAPU SENEDİ DAHA ŞEFFAF: Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’nün üzerinde çalıştığı projelerden birisi de tapu senetlerinin güncellenmesi. Geçtiğimiz aylarda, karekodu duyurmuşları. Karekod ile, ada parsel bilgisine ihtiyaç duymadan vatandaş karekodu taratarak gayrimenkulün konumunu tespit edebiliyor. Bu yeniliklere ve daha fazlasına sahip yeni tapu senetleri tasarlandı. Tasarımında Selçuklu motifleri kullanılan senette, bağımsız bölümün proje üzerindeki brüt ve net alanı ile arsa payının metrekare karşılığı belirtiliyor. Ada parsel bilgisi yerini, taşınmaz numarası alıyor. Bu numara, vatandaşlık numarası gibi tekil ve ülke genelinde geçerli. Yeni tapular, vatandaşın ihtiyacı olan verileri barındıracak.

Link: https://www.youtube.com/watch?v=ULOmJcNB4Yk

6. GABORAS CİDDİLEŞİYOR MU: Cumhurbaşkanı Müsait tarafından düzenlenen Expo’nun kapanış töreninde yaptığı konuşmada Gayrimenkul Kıymetler Borsasına değindi. Gaboras, Türkiye dışından Türkiye’de gayrimenkule yatırım yapılabilmesi yönünde çalışmalar yaparak GYODER ve TOKİ müteahhitlerinin satmakta zorlandıkları gayrimenkullerin satışında aktif rol alabilecek bir pozisyonu üstleniyor olabilir. Gaboras hakkında bilgi sahibi olmak için, daha önce detaylı bilgi verdiğim 46ncı hafta yazı ve videosuna bakabilirsiniz.

Link: https://youtu.be/1Ab4Zf_fsaw?t=118

7. MENKUL KIYMETLEŞTİRME: BDDK’nın bankalara gönderdiği yazı ile bir yıl ile sınırlı olmak üzere varlığa dayalı menkul kıymetleri portföyünde bulunduran bankaların bu kıymetlerin risk ağırlığının %0 kararı verildiğini bildirdi. İki gün sonrasında SPK, Türkiye Kalkınma ve Yatırım Bankası’nın 3.25 milyar liraya kadar varlığa dayalı menkul kıymet (VDMK) ihracına izin verdi. Dört bankanın elinde bulundurduğu ipoteklerin menkul kıymetleştirilmesi gerçekleştirilecek. Üç kamu bankası (Vakıfbank, Ziraat ve HalkBank) birer milyar TL, Garanti Bankası 250milyon TL ile konut kredilerini menkul kıymetleştirilecek. Kalkınma Bankası’nın bu menkul kıymet karşılığında verdiği kağıt ile bankalar bunu gösterip likidite sağlayabilecek.

Link: https://emlakkulisi.com/konut-kredileri-menkul-kiymetlestirilecek/590278
https://www.sozcu.com.tr/2018/yazarlar/cigdem-toker/ekonomiye-buyuk-operasyon-2763801/

8. ACUN İLE ŞEYMA: Biraz da magazin yapalım, Acun ile Şeyma Fransa’da evledi Silivri’de boşandı. Ancak bizi ilgilendiren kısmı gayrimenkul tarafı. Aralarında yaptıkları anlaşmaya göre Acun, kızları Melisa’ya 10milyon TL’lik ev alacak. Ancak bu ev üzerine Acun ve Şeyma lehine intifa hakkı konulacak. İçeriğini bilmemekle birlikte bu intifa hakkı, kanuni haktan doğan ana babanın velayeti altındaki çocuklar adına gayrimenkul alınmasına bağlı olarak kurulacaktır. Farklı bir şekilde tesis edilmediyse, velilerin velayeti devam ettiği müddetçe intifa hakkı duracaktır. Yani gayrimenkul küçük Melisa’nın olmakla birlikte, kullanma hakları Acun ve Şeyma’nın olacaktır.

Link: https://emlakkulisi.com/melisa-ilicaliya-10-milyon-tllik-ev-alinacak/590298

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.