Gayrimenkul Gündemi 49 Yeni İmar Kanunu Gelişen Trendler Kanal İstanbul

HAFTA 49 : 3 – 9 ARALIK 2018 HAFTASI
GAYRİMENKUL GÜNDEMİ: GELİŞEN TRENDLER İSTANBUL, İMAR KANUNUNDA DEĞİŞİKLİK, KANAL İSTANUL, AİDATLAR YÜKSELDİ, ALIŞVERİŞ CADDELERİ.

Bu yazıyı video olarak izleyebilirsiniz:

Podcast dinlemek için:

1. GAYRİMENKULDE GELİŞEN TRENDLER: Her yıl Urban Land Institute ve PriceWaterCoopersHouse tarafından yayınlan raporda, Avrupa bölgeside mercek altına alınıyor. Her yıl, bir tema ile hazırlana raporun bu yıl teması “ETKİ YARATMAK”. Sektör profesyonellerinin, çalıştıkları piyasalar hakkındaki görüşlerine dayanan bu rapor sektörün nabzını gösteren raporlardan. 2015 yılında katılımcıların %28’i, gayrimenkul dışındaki alternatif varlıklara yatırım yapmayı düşünürken bu yıl %60’ı alternatif varlıklara yatırım yapmayı düşünüyor.

Türkiye’de 500.000 TL’lik bir gayrimenkulün getirisi aylık 2000 TL, 2650 TL’si gelir vergisine ödendikten sonra yıllık gelir 21.350 artı İstanbul için örneklersek %10 civarında gayrimenkul değer artışı olursa 50.000 TL+21.000 TL getiriye karşın 500.000 TL’yi vadeli mevduata yatırılırsa 110.000 TL vergiden muaf getirisi var.

Önümüzdeki 3-5 yıl içerisinde, daha kısa ve esnek kiralamalar, teknoloji altyapısı gayrimenkul stratejilerini etkileyecek ana faktörlerden olacak.

Gayrimenkul sektörü, gayrimenkulleri ve gayrimenkulle ilgili işleri “finansal olmayan metriklerle ölçmeye” yönelmiş.

Katılımcıların %50’si, önümüzdeki 5 yıl boyunca uygun varlıkların daha zor bulunacağını düşünüyor. Yatırımcıların %60’ı konut yatırımlarını uygun görsede, daha fazla operasyonel uzmanlık gerektiren öğrenci konutları gibi alternatif ve niş alanlara yönelmeye başlamış.

Katılımcılar boşluk oranlarının arttığını, kiraların gerilediğini ve buna bağlı uzun geri dönüş sürelerinin oluştuğuna işaret ederken birim fiyatın 8-9000 Euro’lardan 4-5000 Euro’lara kadar gerilediğine işaret etmiş.

Bu durum, yatırımcının iştahını kaçırdığı bu grafikten açıkça görülebiliyor. 

Raporu okumak için: https://www.pwc.com.tr/tr/sektorler/gayrimenkul/gayrimenkulde-gelisen-trendler/gayrimenkulde-gelisen-trendler-avrupa-2019-ozet-rapor.pdf
Kira gelir vergisi hesaplama: https://www.verginet.net/dtt/11/Vergi-Sirkuleri-2018-37.aspx
Mevduat getirisi hesaplama: https://www.enuygun.com/mevduat/karsilastir/500000-tl-365-gunde-ne-kadar-faiz-getirir/

2. İMAR KANUNUNDA DEĞİŞİKLİKLER: Mekansal strateji planları, planlamada gündeme geldi. Yeni olmayan ancak uygulanması rafa kalkmış olan 1/250.000-1/500.000 ölçekli strateji planları yeniden yapılacak. Mekansal strateji planı şu anlama gelmektedir; kalkınma politikaların, ülke-bölge düzeyindeki politika ve kararların, sektörel kararların, kentsel ve kırsal yerleşimlerin, ulaşım kararlarının ve yatırım yerlerinin leke çalışması halinde haritalara işlenmesidir. Alt ölçekli haritalar, hiyerarşik olarak bu kararlara göre belirlenir.

Nitelikli yapılaşma için sınıflandırılmış yetki belgesi, bir başka deyişle müteahhitliğin karne sistemine bağlanması olarak yorumlayabiliriz. Bu yetki belgesi ile müteahhitlerin, uzmanlaşması sağlanmaya çalışılacak ve belgeleri Çevre ve Şehircilik Bakanlığı verecek.

Ruhsatsız veya mevzuata aykırı başlanan yapılar, idare tarafından tespit edildiğinde mühürlenecek ve inşaatı durdurulacak. Ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıklarının giderilemeyeceği anlaşılan yapılar, bir aylık süre beklenmeden belediye veya valilikçe yıktırılacak.

1 Haziran 2019’dan itibaren imar uygulaması görmemiş alanlarda hazırlanıp onaylanacak yeni imar planlarında, bisiklet yolları ile bisiklet park istasyonları zorunlu hale gelecek. Topografya ve arazi eğimi nedeniyle bisiklet yolu yapılamayan yerlerde ise yaya yolları düzenlenecek.

Hazineye ait kamu konutlarından kat irtifakı kurulmuş olanlar da bağımsız bölümler halinde satılabilecek ve bu konutlarda oturanlar öncelikli alım hakkından yararlanabilecek.

Mekansal strateji planı: http://mpgm.csb.gov.tr/mekansal-strateji-plani-nedir-i-4381
Haber: https://www.cnnturk.com/turkiye/cevrenin-korunmasina-yonelik-teklif-komisyonda-kabul-edildi

3. KİRAYLA YARIŞAN KONUT AİDATLARI: 1148 markalı konut projesi arasında yapılan incelemede, İstanbul’da 21 TL/m2 aidat ödenen sitelerin bulunduğu görülmüş. 100m2 daireye, net mi brüt mü bilemiyoruz ancak 70m2’de oturulan ama satılırken 100m2 denilen daire için 2100 TL aylık aidat ödeniyormuş. Ortalamada İstanbul geneli için 3,6 TL, İzmir için 2,6 TL ve Ankara için 2,4 TL metrekare başına aidat ödeniyor. Markalı konutta oturmanın da bir bedeli var tabi.

Değer artışının ne kadar olduğuna ise idarenin oluşturacağı değer tespit komisyonu karar verecek. Ancak komisyonun tespiti, en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme şirketinin bulduğu rakamın aritmetik ortalamasından az olmayacak.

Link: http://blog.reidin.com/konut-projeleri-aidat-degerleri-analizi-2018/

4. KANAL İSTANBUL: Kanal İstanbul’un 2019 yılında başlanması yönünde haberler gelmeye başladı. Projede kanal üzerinde 10 adet köprü bulunurken, finansman olarak, yap işlet devret modeli kullanılacağı ve proje kapsamında lojistik merkez ve yat limanları da yer alacağı belirtildi. İstanbul Boğaz’ın, Montrö Sözleşmesi ile uluslararası suyolu statüsünde, Kanal İstanbul hukuken “iç suyolu” statüsünde olacağı belirtildi. Kanal İstanbul’un “uluslararası ulaşıma açık” olacağını, ancak geçiş rejiminin “iç suyolu” olması nedeniyle, Türkiye’nin yetkisinde kalacağını kaydedildi. Kanal İstanbul’dan tanker, kanteyner, yolcu vb ticari gemilerin geçmesi öngörülmekte. Geçişine izin verilecek gemi tip ve sınıflarına göre alınacak ücretlendirme işlemleri hakkındaki çalışmalar ile seyir emniyetine yönelik teknik ve idari çalışmalar da devam etmekte.

Haber: https://www.sozcu.com.tr/2018/gundem/kanal-istanbulun-hukuki-statusu-aciklandi-ic-su-yolu-2777579/

5. İSTİKLAL CADDESİ: Cushman Wakefield’ın hazırladığı “Dünya Çapında Alışveriş Caddeleri” raporu yayınlandı. Rapor kapsamında, öne çıkan alışveriş caddelerinde kiralar üzerinde duruluyor. Dünya sıralamasında, geçen seneye göre 7 sıra gerilemiş İstiklal Caddesi 29ncu sırada bulunuyor. İstiklal Caddesi, kira metrekare fiyatı aylık 145 € olarak belirtiliyor. Listenin üst sıralarında Münih, 370€, Atina 250€ ile yer alıyor.

Listede Bağdat Caddesi’nin yer almamasında kentsel dönüşümden kaynaklanan caddenin yaşadığı prestij kaybının sebep olduğunu düşünüyorum. Eş zamanlı olarak ULI Türkiye, Alışveriş Caddelerinde Gayrimenkul Yönetimi adlı bir çalışma düzenledi. Alışveriş caddeleri, artık sıradanlaşan AVM’lerin en büyük rakibi. CBRE’nin yıllar önce alışveriş sokakları fikir projesi vardı. Bu çalışmada, alışveriş sokaklarının AVM mantığı çerçevesinde bir üst yönetimle düzenlenmesi ve yönetilmesi tartışılıyordu. ULI’ın yaptığı çalışmada da aynı noktaya değinilmiş. İmar planı değişikliği ile caddelerin artan imara hizmet eden altyapılarının yetersiz kalması, alışveriş caddelerini etkileyen unsurlardan. Kadıköy ve Şişli Belediyesi altyapı çalışması yapma yönünde olumlu düşünürken, buna mal sahibi ve perakendeci katılımı da olabileceği imkan dahilinde tutuluyor. İstiklal Caddesi’ndeki kimlik değişiminde önceden 30.000$ olan kiraların yerini 40.000 TL’nin aldığı gözleniyor. Caddelerin, alt sokaklarla bağlantısı kurularak giyim, yeme içme, kültür alanları gibi alt alan planlamalarının belediye tarafından düşünülmesi alışveri caddelerini AVM’ler ile rekabet edebilir hale getirecektir.

Link: https://storage.pardot.com/263412/94270/Main_Streets_Across_the_World_2018_Overview.pdf
Link: https://gayrimenkulturkiye.com/2018/11/09/alisveris-caddelerinde-oncelik-altyapi-yenilemesine-verilmeli/

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.