Gayrimenkul Piyasası Ağustos 2019

Ağustos Gayrimenkul Piyasası Değerlendirmesi yazımda, 0.99 konut kredisi faiz oranları ile değişen aylık taksit hesaplamasını, konut fiyatlarındaki değişimleri ve Dolar karşısındaki değişimi, üç büyük ildeki konut fiyat değişimlerini, Amerika ve Birleşik Krallık ile konut satış adetlerinin karşılaştırmasını, Birleşik Krallık ile Türkiye konut dışı gayrimenkul satışlarını, yeni yapı ruhsatları ile yapı kullanma izinleri, diğer yatırım araçları ile konut yatırımı karşılaştırması, ipotekli satışlar ve yabancılara konut satış istatistiklerini bulabilirsiniz.

1. KONUT KREDİSİ

Şu an en düşük konut kredisi faiz oranı aylık %0,99 ile Kamu Bankası olan (Ziraat, Halk ve Vakıfbank’ta. Geçtiğimiz ay en düşük konut kredisi faizi %1,49’du. 100.000 TL için 120 aylık yani 10 yıllık konut kredisi kullanırsanız aylık taksitiniz 1.428 TL olacak. 10 yıl sonunda aldığınız 100.000 TL’yi 172.702 TL olarak geri ödemek zorunda kalacaksınız. Yani, 100.000 TL için 72.702 TL faiz ödemeniz gerekecek. Faiz oranının %1,49’dan %0,99’a düşüşü ile aylık taksitler 366 TL (~%20) azaldı. 10 yıllık süre sonunda ödenecek faiz miktarı da 116.000 TL’deni 72.000 TL’ye geriledi.

2. KONUT FİYATLARI TÜRKİYE

Konut fiyat endeksine göre, Türkiye’de konut fiyatları %1,72 artış gösterdi. Geçtiğimiz aylar bu artış sırayla +%1,57, +%2,75, evvelki ay ise +%3,45’di. Nominal olarak değer artış oranlarında düşüş devam ediyor. Reel olarak konut fiyatlarına baktığımız zaman, konut fiyatlarının geçen yıla göre %12,10 azaldığını görüyoruz. Geçtiğimiz ay %14,51 olarak gerçekleşmişti.

Geçen yıl 100.000 TL’ye aldığımız evimiz, bu yıl 101.720 TL’ye yükseldi ancak enflasyondan arındırdığımızda evimizin değeri 87.910 TL’ye geriledi.

3. KONUT FİYATLARI ÜÇ BÜYÜK İL

Türkiye genelinden, üç büyük özeline baktığımızda İstanbul’da konut fiyatları %2,29 geriledi, reel olarak ise %14,92 geriledi. Ankara’da konut fiyatları %0,73 geriledi, reel olarak ise %11,87 geriledi. İzmir’de ise konut fiyatları %0,30 arttı ancak reel olarak %13,98 geriledi.

Sadece İzmir, nominal olarak artarken Ankara ve İstanbul hem nominal hem de reel olarak değer kaybetmeye devam ediyor.

4. KONUT BİRİM FİYATLARI

Türkiye’de ortalama konut fiyatı 2752 TL oldu, bir diğer deyişle 100m2 ev 275.200 TL. Geçen ay birim fiyat 2725 TL olarak hesaplanmıştı. Dolar olarak baktığımız zaman, ortalama birim fiyat 472$, bir önceki ay 449$ olarak hesaplanmıştı. Dolar karşısında birim fiyat geçtiğimiz ayın üzerine çıkarak, bir önceki ay ile (470$’dı) aynı seviyeyi yakaladı.

İstanbul özelinde birim fiyatlara baktığımızda, ortalama konut fiyatı 4673 TL yani 100m2 dairenin fiyatı 467.300 TL olarak gerçekleşti. Dolar bazında baktığımızda, İstanbul’da birim fiyat 770 Dolar’dan, 802 Dolar’a yükseldi.

Diğer yatırım araçlarıyla karşılaştırdığımızda, geçen yılın aynı ayına göre altın %37 ve Dolar %26 değerlenirken, konut %2 değerlendi. Borsa ise %2 değer kaybetti. Klasik hesabımızı yaparsak geçen yıl 100.000 TL yaptığımız yatırımımızda altınımız 137.000 TL, Dolarımız 126.000 TL, konutumuz 102.000 TL ve hisse senedimiz 98.000 TL olacaktı.

5. KONUT SATIŞLARI

Her ay takip ettiğimiz konut satışlarına baktığımızda haziran ayında tüm Türkiye’de 102.236 adet konut satıldı. Geçtiğimiz ay, 61.155 adet konut satışı gerçekleşmişti. Geçen yıl temmuz ayında 123bin konut satılmıştı. Konut satış adetlerini, aylık olarak değiştiren faktörlerden biri, piyasa ortalamasının çok altında faiz oranları ile kısa süreli kamu bankaları tarafından yapılan kampanyalar. Bu yıl içerisindeki verilere bakıldığında, konut kredisi kampanyasının olduğu Mart ayında 105bin konut satılmıştı. Bu yıl temmuz ayı ve mart ayı haricinde, diğer aylar 2013’ten bu yana konut satışlarının en düşük olduğu aylar olarak kayda geçti.

Temmuz ayında her gün 4647 adet konut satıldı. Bunun sadece 594 adedi ipotekli satış. Günlük satış adetlerine bakıldığında, geçtiğimiz aya göre toparlanma gözüküyor. Temmuz ayında, toplam konut satışının %13’ü krediyle satıldı.

Haziran ayındaki satışların %11’i krediyle satılmıştı. Konut kredisi faiz oranlarının %0,99’a düşmesiyle ağustos ayındaki ipotekli satışların artması muhtemel.

Ülkemizdeki konut satışlarını Amerika ve İngiltere’deki konut satışlarına bakarak, satışların seyrini diğer ülkelerle karşılaştırabiliriz. Temmuz ayında Amerika’da 540.000 adet konut satıldı, geçen ay 528.000 adet konut satılmıştı. Temmuz ayında Türkiye’de 102.236 adet konut satılırken haziran ayında 61.355 konut satıldı ve satışlar ülkemizde %67 arttı. Geçen yıl temmuz ayında Amerika’da 523.000 adet konut satılmıştı. Amerika’da satışlar, geçen yıla göre %3,2 arttı. Bir önceki aya göre yaklaşık %2,2 arttı.

Konut satışları için Birleşik Krallık’a baktığımızda, temmuz ayında 86.630 adet konut satıldı, haziran ayında 84.490 adet konut satılmıştı. Geçen aya göre konut satışları %8,5 geriledi. Geçen yıla göre ise %12,4 geriledi.

6. KONUT DIŞI GAYRİMENKUL SATIŞLARI

Konut dışında satılan gayrimenkullere (dükkan, ofis, tarla vb.) baktığımızda, temmuz ayında Türkiye’de 82.524 gayrimenkul satıldı. Geçen yıl 99.203 adet gayrimenkul satılmıştı. Yaklaşık %17’lik bir düşüş söz konusu. 2017’den bu yana ortalamada aylık 70bin civarında konut dışı gayrimenkul satışı gerçekleşiyor. 2019 yılı itibariyle, temmuz ayı satışları nisan ayı satışlarından sonra bu yılın en yüksek seviyesini belirlemiş oldu.

Konut dışı satışları, Birleşik Krallık ile karşılaştırarak satışların seyrini yorumlayabiliriz. Birleşik Krallık’ta bu ay 9760 adet konut dışı gayrimenkul satıldı. Konut dışı satışlar, geçen aya göre %2,8 arttı, geçen yıla göre ise %5,8 düştü.

7. YABANCILARA KONUT SATIŞI

Temmuz ayında 4192 adet konut yabancılar tarafından satın alındı. Geçen yılın aynı ayında 2858 adet konut satılmıştı. Bu yılın ilk ayından itibaren baktığımızda, 3000-4000 bandında bir satışın artık kalıcı hale gelmeye başladığını söyleyebiliriz, haziran ayını saymazsak. Yabancılara yapılan satışın toplam konut satışı içindeki payı %4,1.

8. İNŞAAT RUHSAT VE İZİNLERİ

Yeni konutlara verilen izinler, yapı ruhsatı istatistikleri ile takip ediyoruz. Her üç ayda bir yayınlanan veriler ile, konut stoğuna yeni katılan bağımsız bölüm sayısını ve bina sayısını görebiliyoruz. Türkiye ortalaması hakkında fikir vermesi açısından 2010 yılından bu yana baktığımızda, her ay ortalama 35.000-40.000 adet konut için ruhsat alınıyor. 2019 yılının ilk çeyreğinde bu rakam 25.000’e kadar gerilemişti. İkinci çeyrekte açıklanan verilere göre, Nisan Mayıs ve Haziran aylarında her ay sadece 15.000 adet konut için ruhsat alındı. Geçen yılın aynı dönemiyle karşılaştırdığımızda, %66 oranında bir azalma, 2017 ile karşılaştırdığımız %82 azalma görüyoruz.

İnşaat tamamlanmış bağımsız bölümlerin, iskan verilerinin paylaşıldığı yapı kullanma izin istatistiklerine baktığımızda; yılın ikinci çeyreğinde 143.698 adet bağımsız bölüm için iskan verildiğini görüyoruz. Aylık yaklaşık 48bin bağımsız bölümde yaşamın başladığını ya da başlayabileceğini varsayabiliriz. Yılın birinci çeyreğinde her ay 82bin bağımsız bölüm için iskan verilmişti. 2017 ve 2018’in aynı dönemlerini karşılaştırdığımızda, toplamda %2,5 civarında bir azalma görüyoruz. Bu da bize, inşaatı devam eden projelerin devam ettiğini ancak inşaat arzının devam etmediğini gösteriyor. Unutulmaması gereken, ruhsat ile iskan arasındaki sürenin gecikmeli olduğudur. Ortalama bir konut projesinin 12-18 aylık sürede tamamlandığı bilgisine göre verileri yorumlamak gerekiyor.

9. İNŞAAT MALİYETLERİ

İnşaat maliyet endeksi, geçen yılın aynı ayına göre %21,10 oranında arttı. Maliyet endeksinin alt kırılımları olan malzeme endeksi %18,90 artarken, işçilik endeksi %26,30 arttı. Bina maliyet endeksi geçen yılın aynı ayına göre %21,99 arttı.

Bina dışı yapılarda inşaat maliyet endeksi %18,24 arttı.

“Gayrimenkul Piyasası Ağustos 2019” üzerine 2 yorum

Yorumunuz