Gayrimenkul Piyasası Temmuz 2019

 

Temmuz ayı gayrimenkul piyasasındaki gelişmeleri özetlediğim bu yazıda, güncel en düşük konut kredisi faiz oranı ve on yıl konut kredisi için tahmini taksit bedeli, konut fiyatlarındaki değişimleri, satılan konut sayılarını ve Amerika ve Birleşik Krallık ile karşılaştırmaları, ortalama konut fiyatlarını, yabancılara yapılan satışları, konut dışı gayrimenkul satışlarını ve yatırımımızı diğer yatırım araçları karşılaştırmamızı bulabilirsiniz.

1. KONUT KREDİSİ

 

Şu an en düşük konut kredisi faiz oranı aylık %1,49 ile Vakıfbank’ta. Geçtiğimiz ay en düşük konut kredisi faizi %1,55’di. 100.000 TL için 120 aylık yani 10 yıllık konut kredisi kullanırsanız aylık taksitiniz 1.794 TL olacak. 10 yıl sonunda aldığınız 100.000 TL’yi 216.746 TL olarak geri ödemek zorunda kalacaksınız. Yani, 100.000 TL için 116.000 TL faiz ödemeniz gerekecek.

2. KONUT FİYATLARI TÜRKİYE

Konut fiyat endeksine göre, Türkiye’de konut fiyatları %1,57 artış gösterdi. Geçen ay bu artış %2,75, evvelki ay ise %3,45’di. Nominal olarak değer artış oranlarında düşüş devam ediyor. Reel olarak konut fiyatlarına baktığımız zaman, konut fiyatlarının geçen yıla göre %14,44 azaldığını görüyoruz. Geçtiğimiz ay da yine %14 olarak gerçekleşmişti. Bu yıl, tüm gayrimenkulleri kapsayan tapu işlemlerinde ortalama değer 153.000 TL olarak gerçekleşiyor, geçen yıl bu değer 136.000 TL’ydi. Yaklaşık %12,5 artış gerçekleşmiş.

Geçen yıl 100.000 TL’ye aldığımız evimiz, bu yıl 101.570 TL’ye yükseldi ancak enflasyondan arındırdığımızda evimizin değeri 85.560 TL’ye geriledi.

3. KONUT FİYATLARI ÜÇ BÜYÜK İL

Türkiye genelinden, üç büyük özeline baktığımızda İstanbul’da konut fiyatları %2,12 geriledi, reel olarak ise %16,74 geriledi. Ankara’da konut fiyatları %0,41 geriledi, reel olarak ise %13,45 geriledi. İzmir’de ise konut fiyatları %0,60 arttı ancak reel olarak %15,59 geriledi. 

Üç büyük ilde, İstanbul konut fiyat değişimden İzmir ve Ankara’ya göre daha  belirgin olarak kötü seyrediyordu. Ancak son ay, Ankara ve İzmir’de İstanbul ile benzer seyri yakalamış durumda.


4. KONUT BİRİM FİYATLARI

Türkiye’de ortalama konut fiyatı 2725 TL oldu, bir diğer deyişle 100m2 ev 272.500 TL. Geçen ay birim fiyat 2706 TL olarak hesaplanmıştı. Dolar olarak baktığımız zaman, ortalama birim fiyat 449$, bir önceki ay 470$ olarak hesaplanmıştı. Birim fiyatlar Dolar olarak gerilemeye devam ediyor.

İstanbul özelinde birim fiyatlara baktığımızda, ortalama konut fiyatı 4671 TL yani 100m2 dairenin fiyatı 467.100 TL olarak gerçekleşti. Türkiye konut birim fiyat artışı ile İstanbul konut birim fiyat artışı birbirine oldukça yakın. Dolar bazında baktığımızda, İstanbul’da birim fiyat 806 Dolar’dan, 770 Dolar’a geriledi.

Diğer yatırım araçlarıyla karşılaştırdığımızda, geçen yılın aynı ayına göre altın %27 ve Dolar %37 değerlenirken, konut %1,6 değerlendi. Borsa ise %10,7 değer kaybetti. Klasik hesabımızı yaparsak geçen yıl 100.000 TL yaptığımız yatırımımızda altınımız 127.000 TL, Dolarımız 137.000 TL, konutumuz 101.600 TL ve hisse senedimiz 89.300 TL olacaktı.

5. KONUT SATIŞLARI

Her ay takip ettiğimiz konut satışlarına baktığımızda haziran ayında tüm Türkiye’de 61.355 adet konut satıldı. Geçen yıl haziran ayında 119bin konut satılmıştı ancak geçen yıl 0,98 konut kredisi kampanyası olduğunu hatırlatmakta fayda var. 2017 haziran ayında 97bin konut satılmıştı. Konut satış adetlerini, aylık olarak değiştiren faktörlerden biri, piyasa ortalamasının çok altında faiz oranları ile kısa süreli kamu bankaları tarafından yapılan kampanyalar. Mart ayını 2019’dan çıkarırsak, bu yıl yapılan konut satışları 2013’ten bu yana tüm ayların en düşük satışlarına isabet ediyor. Bu durum geçen aydan beri, bu şekilde devam ediyor. Geçtiğimiz ay da aynı şekilde 2013’te bu yana en düşük satış gerçekleşmişti.

Haziran ayında her gün 4090 adet konut satıldı. Bunun sadece 488 adedi ipotekli satış. Günlük satış adetlerine bakıldığında, geçtiğimiz aya göre toparlanma gözüküyor. Haziran ayında 15 iş günü varken, mayıs ayında 22 iş günü olması sonuçları değiştirmiş durumda. Ekonominin canlı olduğu zamanlarda, günlük satışlar ortalama 4000-5000 adet aralığındaydı.

Esas değişim kredili konut satışlarında, toplam satışların %30-35’inin kredili satışlardan oluştuğunu biliyoruz. Haziran ayında, toplam konut satışının sadece %11’i krediyle satıldı.

Ülkemizdeki konut satışlarını Amerika ve İngiltere’deki konut satışlarına bakarak, satışların seyrini diğer ülkelerle karşılaştırabiliriz. Haziran ayında Amerika’da 527.000 adet konut satıldı, geçen ay 542.000 adet konut satılmıştı. Satışlar yaklaşık %2,8 düştü. Mayıs ayında Türkiye’de 82.252 adet konut satılırken haziran ayında 61.355 konut satıldı ve satışlar ülkemizde %25 düştü. Geçen yıl Amerika’da haziran ayında  570.000 adet konut satılmıştı. Amerika’da satışlar, geçen yıla göre %8,2 düştü.

Konut satışları için Birleşik Krallık’a baktığımızda, haziran ayında 84.490 adet konut satıldı. Geçen aya göre konut satışları %9,6 geriledi. Geçen yıla göre ise %16,5 geriledi.

6. KONUT DIŞI GAYRİMENKUL SATIŞLARI

Konut dışında satılan gayrimenkullere (dükkan, ofis, tarla vb.) baktığımızda, mayıs ayında Türkiye’de 52.781 gayrimenkul satıldı. Geçen yıla 68.788 adet gayrimenkul satılmıştı. Yaklaşık %24’lük bir düşük söz konusu. Genel olarak, konuta göre daha stabil olduğunu söylüyordum önceki değerlendirmelerde ancak ilk 2017’den bu yana konut dışı gayrimenkul satışları en düşük seviyeye geriledi.

2017’den bu yana ortalamada aylık 70bin civarında konut dışı gayrimenkul satışı gerçekleşiyor. Konut satışlarını doğrudan etkileyen konut kredisi faizleri iken konut dışı satışları etkileyen unsurun tamamen ekonomik koşullarla ilişkili olduğunu söylemek hatalı olmayacaktır.

Konut dışı satışları, Birleşik Krallık ile karşılaştırarak satışların seyrini yorumlayabiliriz. Birleşik Krallık’ta bu ay 9140 adet konut dışı gayrimenkul satıldı. Konut dışı satışlar, geçen aya göre %7,2 düştü, geçen yıla göre ise %12,4 düştü.

7. YABANCILARA KONUT SATIŞI

Gayrimenkul alımıyla vatandaşlık verilmesi sonucunda artan yabancılara gayrimenkul satışı, artış görülen nadir verilerden. Haziran ayında 2689 adet konut yabancılar tarafından satın alındı. Geçen yılın aynı ayında 2060 adet konut satılmıştı. Bu yılın ilk ayından itibaren baktığımızda, 3000-3500 bandında bir satışın artık kalıcı hale gelmeye başladığını söyleyebiliriz demiştik geçen ay, ancak ani bir düşüşle 2017 temmuz ayındaki rakamlara geriledi. Yabancılara satışlar geçen yıl haziran ayında yükselmeye başlamıştı. Yabancılara yapılan satışın toplam konut satışı içindeki payı %4,4.

Yorumunuz