Mayıs 2019 Gayrimenkul Piyasası Değerlendirmesi

Gayrimenkul piyasasındaki gelişmeleri özetlediğim bu yazıyı video veya podcast olarak dinleyebilirsiniz. Video için YouTube platformundaki linki:

Podcast olarak dinlemek için SoundCloud  linki:

ITunes Apple’da podcast için link:

https://podcasts.apple.com/us/podcast/celal-erdogdu-ile-gayrimenkul/id1410816867

1. KONUT FİYATLARI
Konut fiyatlarındaki değişimi incelediğimizde Mart ayında konut fiyatlarının %3,4 oranında arttığını görüyoruz. Bu artışı enflasyon etkisinden arındırdığımızda reel değişimin negatif yönde %13,5 olduğu görülüyor.

Bu şu anlama geliyor, geçen yıl Mart ayında aldığınız konut Türkiye ortalamasında değerini artırmış gözükse de, enflasyona göre değerini %13 oranında yitirdi.

Üç büyük ilde konut fiyat değişimlerini incelediğimizde İstabul Mart ayında eksi yönde %1,7 değer kaybetti, enflasyon etkisinden arındırıldığında ise %16,7 değer kaybetti.

Ankara Mart ayında %1,7 değer artışı gösterirken, enflasyondan arındırıldığında %12,1 değer kaybetti. İzmir Mart ayında %4,1 değer artışı gösterirken, enflasyondan arındırıldığında %13,8 değer kaybetti.

2. KONUT SATIŞLARI
Mart ayında 105.046 olarak gerçekleşen konut satışlarında seçim sebebiyle kamu bankaları tarafından yapılan kampanyanın etkisi bulunuyordu. Kampanya öncesi Şubat ayında toplam konut satış adedi 78.450 adet olarak gerçekleşmiştir. Nisan ayında 84.403 adet konut satışı gerçekleşti.

Konut satışlarını, çalışma günü başına gerçekleşen satış olarak incelediğimizde Nisan ayında her bir çalışma gününde ortalama 4.019 adet konut satışı gerçekleşti. 2013’ten bu yana baktığımızda, en düşük ayda (ki bu 2019 Ocak ayı) 3.315 adet konut satılırken, en yüksek ayda 7.384 adet konut satışının gerçekleştiğini görüyoruz. Genel ortalamanın günde 4.000-5.000 adet konut satışı olduğunu söyleyebiliriz rahatlıkla.

Nisan ayında 3.720 adet konut yabancılara satıldı. 2018 Eylül ayında, 1.000.000 $ olan sınırın 250.000 $’a indirilmesi sonucunda 5.615 adet konut yabancılara satılmış, Ekim ayında ise 6.276 adet konut satılmıştı.

Konut dışındaki gayrimenkul satış verilerine göre, Türkiye’de Nisan ayında 85.867 adet gayrimenkul satıldı. Bu yılın ilk dört ayına göre en yüksek rakama ulaştı satışlar. Geçen yılın aynı ayında 95.000 adet gayrimenkul satılmıştı. 2017’den bu yana bakıldığında, ortalama aylık gayrimenkul satışı 90-100.000 adet aralığında seyrediyor.

3. İPOTEKLİ KONUT SATIŞLARI
Nisan ayında ipotek yani kredi ile satılan konut 10.793 adettir. Konut kredisi faiz oranlarının aylık %1.65 ve üzerinde olduğu Ağustos 2018’den bu yana ipotekli satışlar 12.000 adede kadar, hatta kasım ayında 5.300 adede kadar düşmüştü. Mart ayında yapılan kamu bankaları konut kredisi kampanyası ile 22.000’e kadar yükselmişti.

Konut satışlarını günlük olarak takip ettiğimiz şekilde, ipotekli satışları da günlük olarak incelediğimizde Nisan ayından günde 514 adet kredili konut satışının yapıldığını görüyoruz. 2013’ten 2018 Temmuz’a kadar baktığımızda ortalamanın 1.500 adet dolaylarında olduğunu görebiliriz.

Konut satışlarını ipotekli satışlar ve ipoteksiz satışlar olarak karşılaştırdığımızda Türkiye’de 2013’ten bu yana kredi kullanılan satışların topla satışlar içerisindeki payının %30-40 aralığında olduğunu söyleyebiliriz. Bu ortalama 2018 Haziran ayında kamu bankalarının 0,98 kampanyasının bitişi ile Temmuz 2018’de tamamen değişti. Nisan ayında kredi ile satılan konutlar, toplam satışın %12,8’ini oluşturdu.

4. KONUT BİRİM FİYATLARI
Konut metrekare fiyatı Mart ayında Türkiye ortalaması için 2.698 TL olarak hesaplandı. Bu birim fiyat 2018 yılı Eylül ayında en üst seviyesi olan 2.861 TL’ye kadar çıkmıştı. Mart ayında İstanbul için birim fiyat 4.658 TL olarak hesaplandı. İstanbul, 2018 Ekim ayında 5.123 TL olan en üst seviyesine çıkmıştı.

Birim fiyatları, o günün döviz kuruyla incelediğimizde İstanbul için birim fiyatın 854 Dolar, Türkiye ortalamasının 495 Dolar olduğunu görüyoruz. 2016 Eylül ayında, İstanbul ortalaması 1.481 Dolar, Türkiye ortalaması ise 801 Dolar olarak gerçekleşmişti.

Yatırım amacıyla gayrimenkule bakıldığında, diğer yatırım araçlarına göre gayrimenkulün ne kadar değerlendiği merak edilir. Geçen yılın Mart ayından, 2019 Mart ayına kadar geçen sürede yatırım araçlarının son verilerine bakarak bir karşılaştırma yaparsak 2018 Mart ayında cebimizdeki 100.000 TL’nin bugün karşılığı ne olurdu? . Borsa’da güncel değeri 86.499 TL, altında güncel değeri 139.464 TL, Amerikan Doları’nda güncel değeri 140.238 TL ve Türkiye ortalamasına göre konutta güncel değeri 103.451 TL olacaktı.

Fotoğraf: Photo by Basil Samuel Lade on Unsplash

“Mayıs 2019 Gayrimenkul Piyasası Değerlendirmesi” üzerine 3 yorum

  1. Güzel bir çalışma, elinize sağlık. Konut getirisi hesaplanırken sadece fiyat değişimi değil, konut üzerinden elde edilen ortalama kira gelirini de dikkate almak gerekir diye düşünüyorum. Tabi tam sağlıklı bir karşılaştırma için dolar ve TL’nin de yıllık mevduat getirisini de işin içine katarak.

    1. Merhaba Hasan Bey,
      Teşekkürler yorumunuz için, kira getirisi de çalışmaya dahil edilebilir. Orada vergilendirme ve boşluk oranları giriyor devreye. Onlarda ortalama bir hesapla, çalışmada değerlendirilebilir.
      İyi günler dilerim.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.