Emlak Yatırımcısının Para Kazanmasının 7 Püf Noktası

Satılık konut fiyatları 5 büyükşehirde son 8 ayda yüzde 20’den fazla yükseldi. Ancak uzmanlara göre toplam 7 ana başlıkta toplanan riskleri gözardı eden yatırımcının kazanç sağlaması zor.

Satılık konut fiyatları gayrimenkulde 5 büyükşehirde son 8 ayda yüzde 3 ile yüzde 27,5 arasında yükseldi. Ortalama metrekare fiyatları üzerinden hesaplanan Pozitif Emlak Endeksi sonuçlarına göre, ağustos ayı itibariyle İzmir ve Antalya’da yükseliş yüzde 27,5’i bulurken, İstanbul’da artış oranı yüzde 10,6, Bursa’da yüzde 23,7, Ankara’da yüzde 3,2 oldu. Ancak bu sonuçlar gayrimenkulde her yatırımın mutlaka kazandıracağı anlamına gelmiyor. Değerleme uzmanı Celal Erdoğdu, “Piyasa nasılsa yükseliyor, ben de kazanırım” diyerek hesapsızca yapılacak yatırımların kaybettirebileceği uyarısını yapıyor. Celal Erdoğdu’ya göre yatırımcı, finansman yönteminden yatırımın çevresel faktörlerine kadar pazarın durumu, finansal maliyetler, sermaye piyasalarındaki hareketler, enflasyon, çevresel etmenler, yasal gelişmeler ve yönetim maliyetleri olarak 7 ana başlıkta toplanan riskleri gözardı etmemeli. Nai Treas Gayrimenkul Genel Müdürü Mehmet Gürel de şu an Türkiye’deki en güncel riskin bazı bölgelerde konut ve ticari gayrimenkulde oluşan stok fazlası olduğunu belirterek, “Projelerin satılamadığı bölgelerde sizin yatırımınızın prim yapma ihtimali de azalır” dedi.

Konut stoğuna dikkat

Türkiye’de en güvenilir yatırım aracı olarak görülen gayrimenkule yapılan yatırımın hiçbir zaman zarar ettirmeyeceğine inanılıyor. Çünkü bir gayrimenkul, diğer bazı yatırım araçlarındaki gibi buharlaşıp yok olmaz, değeri düşse bile varlığını korumaya devam eder. Ancak Celal Erdoğdu diğer yatırımlarda karşı karşıya kalınan bazı risklerin gayrimenkul yatırımları için de söz konusu olduğuna dikkat çekiyor. Erdoğdu, pazarın durumu, finansal maliyetler, sermaye piyasalarındaki hareketler, enflasyon, çevresel etmenler, yasal gelişmeler ve yönetim maliyetleri ile ilgili yedi ana riskin yatırımcının kazancını doğrudan etkilediğini belirtiyor. Erdoğdu’ya göre bunların içinde en önemlileri pazar riskleri, yasal riskler ve çevresel riskler. Çünkü bu üç risk de Türkiye’de yaygın olan ve geri döndürülmesi zor olan riskler. Celal Erdoğdu söz konusu riskleri ise şu örneklerle anlatıyor: “Kredi faizlerindeki düşüşle birlikte konut fiyatları hızlı yükseldi. Bu da pek çok yerde aynı anda konut inşaatının başlamasına neden oldu. Ancak bunların pek çoğu satılamadı ve bazı bölgelerde konut stokları oluştu. Stokları eritmek için proje sahiplerinin fiyatlarını indirmesi gereken bir yerde, siz o bölgedeki yatırımınızın primlenmesini bekleyemezsiniz. Bu pazardan kaynaklanan ve sizin müdahale edemediğiniz bir risktir. Yasal risk olarak da yakın zamanda Kartal’da yaşananlar örnek gösterilebilir. Kartal’da belediyenin sahil şeridindeki konutlarda yaptığı kamulaştırma nedeniyle, o konutların tapu kayıtlarına konulan şerhler satışı zorlaştırdığı için, 200 bin YTL’lik konutu 120 bin YTL’ye satamayanlar oldu. Belki 2 yıl sonra o şerhler çözülmüş olacak ama şu an için bir risk oluştu. Çevresel riskler ise gayrimenkulün konumuna ilişkin sorunlardan kaynaklanıyor. Örneğin deniz manzaralı bir konut, yapılaşmalar neticesinde manzarasını kaybederse değerinden de en az yüzde 10 kaybeder ve deniz manzarasına sahip olmayan emsallerinin fiyatına geriler.”

Hangi risk nasıl hesaplanır

Değerleme uzmanı Celal Erdoğdu ile Marmara Üniversitesi Maliye Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Doç. Dr. Mustafa Erdoğdu’nun, gayrimenkul yatırımlarında risklerin hesaplanması amacıyla gerçekleştirdikleri çalışmadan bazı başlıklar:

Finansal risk hesaplaması: Burada önemli olan borç karşılama servis düzeyidir. Borç karşılama servisi, bir gayrimenkulün kira gelirinin aynı gayrimenkulü satın almak için kullanılan kredi geri ödeme taksitlerini karşılama oranıdır. Örneğin bin YTL aylık ödeme ile alınmış olan konutun aylık kira geliri 700 YTL ise burada borç karşılama servisi 0,70’dir. 180 bin YTL’lik bir gayrimenkulün şehir merkezinde yaklaşık 1.150 YTL kira getirisi olduğunu varsayalım. Bu konutu satın alabilmek için 110.000 YTL ve banka masraflarını nakit olarak öder ve 70.000 YTL’sine kredi kullanırsanız 10 yıl için borçlandığınız taktirde aylık ödemeleriniz 1.170 YTL mertebesinde olacaktır. Bu örnekte kira gelirleri aylık ödemeleri karşıladığı için risk yok görünüyor. Ama 10 yıllık borçlanma süresi içinde yaklaşık olarak toplamda bir yılın kiracısız geçebileceğini de hesaba katmak gerekiyor.

Enflasyon riski: Uzun dönemli yapılan yatırımlarda, gayrimenkulün getirisindeki artış oranının enflasyon oranı ile paralel olması beklenir. Neticede kayıp borsa veya dövizle aynı miktarda olduğu taktirde yatırımcı yanlış tercih yapmış sayılmaz.

Yönetim riski: Diğer yatırım araçları ile karşılaştırıldığında, gayrimenkul yatırımı yapıldıktan sonra yönetim gerektirir. 15 yıllık bir binaya yatırım yaparsanız 5 yıl sonra mutlaka içinde ve dışında bakıma ihtiyaç duyacaktır. Bakımları düzenli yapılmış, güncel standartları bina ve daire olarak yakalamış olan daire ile bakımların yapılmadığı daire arasında fiyat farkı giderek artacaktır. Çünkü gayrimenkullerin değeri, arsa ve yapı değerinden oluşmaktadır. Yapı üzerinde yapılan tadilat ve iyileştirmeler gayrimenkulün değerine olumlu etkide bulunmaktadır.

Gayrimenkulde kazancı tehdit eden 7 risk

  • Pazarın durumu
  • Finansal maliyetler
  • Sermaye piyasalarındaki hareketler
  • Enflasyon
  • Çevresel etmenler
  • Yasal gelişmeler
  • Yönetim maliyetleri

18 Ekim 2007

Gayrimenkul Hep Kazandırır Mı?

Yatırımlar her zaman yüksek getiri sağlamaz. Yüksek getiri sağlamak bir yana, bazı yatırım türlerinde anaparanın kaybedilmesi riski bile söz konusudur. Riski en düşük olan yatırım türlerinden birisinin gayrimenkul yatırımı olduğu, genel kabul gören bir gerçektir. Çünkü sahip olunduktan sonra bir gayrimenkul, diğer bazı yatırım araçlarında görülebildiği gibi buharlaşıp yok olmaz. Değeri düşse bile varlığını korumaya devam eder. Ancak diğer yatırımlarda karşı karşıya kalınan bazı riskler gayrimenkul yatırımları için de söz konusudur. Peki, bu riskler nelerdir ve gayrimenkul üzerine yapılan yatırımları ne yönde etkilerler?

Pazar Riski

Unutulmaması gereken şeylerden birisi şudur, eğer bir gayrimenkule yapmış olduğunuz yatırımda “yüksek risk” alıyorsanız getirinin de “yüksek” olması beklenir. Başka bir deyişle, pazar risklerinin fiyatlamaya dahil edilmiş olması gerekir. En basit tanımıyla Pazar riski, pazarda meydana gelecek olan arz-talep dengesinin değişmesi sonucu oluşan risktir.

Basit bir örnekle açıklamak gerekirse; ofis pazarının güçlü olduğu bir yerde sınırlı sayıdaki ofis alanı nedeniyle ofis kira değerlerinin hızla yükseldiği görülüyor. Bu durumun fark edilmesinin ardından birkaç yatırımcı satın aldıkları arsalar üzerinde ofis binaları inşa ediyor. Yıllık ofis alanı ihtiyacının 25.000m² olduğunu bildiğimiz bu bölgede, birçok yeni ofis yapılması nedeniyle örneğin on iki aylık bir sürede piyasaya kiralık ofis olarak arz edilebilecek 100.000m²’ lik “fazla” ofis alanı oluşabiliyor. Fazla ofis stoku kira değerlerinin ve/ya talebin hızla düşmesine sebep oluyor. Bu durum bölgedeki yatırımcıların kontrol edemeyeceği bir risk haline gelmiş oluyor. Bütün piyasalarda söz konusu olabilen arz fazlasından kaynaklanan riskler, bu örnekte görüldüğü üzere gayrimenkul piyasasında da söz konusudur ve ciddi fiyat düşüşlerine neden olabilir.

Finansal Risk

Buradaki finansal riskten kasıt, gayrimenkulün alımında sarf edilen nakde ilişkindir. Nakit para kullanarak gayrimenkul alımı gerçekleştirmiş iseniz büyük miktarda riskten uzaksınızdır (tabi kredi kullanmak yerine nakit parayı gayrimenkule bağlamak hata değilse).

Finansal riskin hesaplanmasında borç karşılama servis düzeyi önem taşır. Konumuz çerçevesinde borç karşılama servisi, bir gayrimenkulün kira gelirinin aynı gayrimenkulü satın almak için kullanılan kredi geri ödeme taksitlerini karşılama oranıdır. Örneğin 1.000 YT aylık ödeme ile alınmış olan konutun aylık kira geliri 700 YTL ise burada borç karşılama servisi 0,70 olarak ifade edilir. Bu durumu şöyle bir örnekle açıklayalım; 180.000 YTL’lik bir gayrimenkulün şehir merkezinde yaklaşık 1.150 YTL kira getirisi olduğunu varsayalım. Bu konutu satın alabilmek için 110.000 YTL+banka masraflarını nakit olarak öder ve 70.000 YTL’ sine kredi kullanırsanız 10 yıl için borçlandığınız taktirde aylık ödemeleriniz 1.170 YTL mertebesinde olacaktır.

1.170 YTL aylık ödemelerinizi ödeyebilmek için bu konuta bulacağınız kiracının aylık kiralarını düzenli olarak ( kira artışının enflasyonun gerisinde kalmadığını düşünürsek! ) ödediğini varsayarsak riskimiz yok gibi gözüküyor. Peki ya kiracı bulamaz veya kiracının kirasını ödemediğini varsayarsak durum ne olur? Yine kötümser olmayan senaryo ile kiracı bulduğumuzu varsayalım ancak şunu hatırlatmakta fayda var gayrimenkullerin boşluk oranının %7-8 olduğunu düşünürsek 10 yıllık borçlanma süresi içerisinde yaklaşık olarak toplamda bir yılın kiracısız geçeceğini hesaba katmakta fayda var. Ancak bunun dışında bir de kredi borcunuzu erken ödemeyi istediğiniz durumda karşılaşacağınız “erken ödeme ücreti” de finansal riskler arasında yer almaktadır.

Sermaye Piyasaları Riski

Sermaye piyasalarında her zaman kaybetme riski söz konusudur. Örneğin, belli bir beklenti ile bir hisse senedi üzerine yatırım yapmışken çok daha iyi getiri sağlama beklentisi olan bir şirkete ait hisse senetlerinin piyasaya arz edildiğini düşünelim. Böyle bir durumda, getiri beklentisi yüksek senetten alabilmek için bazı yatırımcıların ellerindeki diğer senetlerden bir kısmını satmaları, elinizdeki senedin arzındaki artışla bağlantılı olarak sizin elinizdeki senedin fiyatının düşmesi sonucunu doğurabilir. Kaldı ki, bundan çok daha büyük bir sürü başka risk de söz konusudur. Örneğin Amerikan Merkez Bankası FED Amerika’da enflasyonun yüksek beklenmesi nedeniyle faizleri artırabilir. Böyle bir durumda, Türkiye gibi borsasında işlem gören hisse senetlerinin %70 gibi çok yüksek bir kısmı yabancıların elinde olan bir ülkeden daha risksiz kâr beklentisi nedeniyle büyük sermaye çıkışları olabilir. Böyle bir durumda çok olumlu beklentileri olan hisse senetlerinde bile kayıpların oluşması şaşırtıcı değildir.

Gayrimenkul yatırımları için de yukarıda bahsi geçen riskler söz konusudur. Sabit getiri beklentisi ile yatırım yaparken faiz oranlarının yükselmesi ile gelir getiren gayrimenkullerin değeri düşmeye başlar. Bu durumda faiz oranlarının yükselmesi yatırımcıyı -eğer sabit faiz oranına endeksli kredi kullanılmışsa- borç ödemesinde etkilemese dahi sabit getiri beklediği gayrimenkulün yatırım değeri düşmeye ve buna bağlı olarak aylık/yıllık sabit getirisinin gerilemeye başlaması neticesinde gayrimenkul yatırımı riskli hale gelmiş olacaktır.

Bir örnekle açıklarsak:

Ödeme süresi: 120 ay (10 yıl) Kullanılan kredi: 350.000 YTL Gayrimenkulün krediye başvurulduğu andaki değeri: 500.000 YTL   Aylık ticari kredi faiz oranı 1.45 olduğu varsayıldığında aylık ödemeleri 6.970 YTL civarında olacak olan bu gayrimenkulün değerinin 500.000 YTL olduğu biliniyor ve aylık getirisinin 4.500 YTL olacağı bekleniyor. Aylık ticari kredi faiz oranının 1.75’e yükselmesi durumunda aylık ödemeler 8.010 YTL civarına yükselir. Böyle bir durumda söz konusu gayrimenkulün değerinin 400.000 YTL’ ye gerilemesi beklenir. Alım gücündeki düşüş neticesinde ise, gayrimenkulün kiracısının işyerini kapatmak durumunda kalabilecek olmasının yeni bir anlaşmayla kira bedelinin 3.500 YTL’ ye kadar düşürülmesi sonucunu doğurabilir.  (Not: Faiz oranlarındaki düşüş neticesinde alım gücü ve dolayısıyla da gayrimenkullerin değerinin artması beklenir. Faiz oranlarının yükselmesi durumunda ise, alım gücünün azalmasıyla bağlantılı olarak alıcı bulmak zorlaşır. Bu durumda doğal sonuç, gayrimenkul fiyatının düşmesidir.)

Enflasyon Riski

Enflasyon riski neticesinde yatırımcılar paranın alım gücünün düşmesi sonucu yatırım yapamaz hale gelirler. Uzun dönemli yapılan yatırımlarda, gayrimenkulün getirisindeki artış oranının enflasyon oranı ile paralel olması beklenir. Gayrimenkul piyasalarında yapılan yatırımlar daima diğer yatırım piyasaları ile yarış halindedir. Neticede kayıp diğer sektörler ile aynı miktarda olduğu taktirde yatırımcı yanlış tercih yapmış sayılmaz.

Örneğin, borsada yatırım yapmak yerine gayrimenkule yatırım yaptınız ve bu gayrimenkulden getiri bekliyorsunuz. Kira artışının kira sözleşmesine bağlı olarak yılda bir defa düzenlendiği ve aynı kullanıcının -ki istikrarlı ödeme için doğru olan budur- gayrimenkulü kullandığı varsayılırsa getiri sürekli olarak bir parça enflasyonun gerisinde kalacaktır. Oysa gayrimenkul dışındaki yatırımların enflasyondan etkilenme düzeyi bu kadar fazla değildir.

Çevresel Risk

Çevresel riskler genel anlamda, yatırım yapılmış olan gayrimenkulün konumuna ilişkin oluşan sorunlardan kaynaklanır. Örneğin; 500.000 YTL’ ye alınmış olan deniz manzaralı bir konut, yapılaşmalar neticesinde deniz manzarasını kısmen veya tamamen kaybeder. Bu yapılaşma sonucunda manzarasından yoksun hale gelen mülkün fiyatı, deniz manzarasına sahip olmayan emsallerinin fiyatına geriler. Bunun gibi birçok çevresel riskin ortaya çıkması muhtemeldir.

Yasal Riskler

Yasal düzenlemeler neticesinde gayrimenkul yatırımcısı zarar görebilir. Bazı yasal düzenlemeler gayrimenkulün değerinin azalmasına veya beklenmeyen masraflara yol açabilir.

Basit bir örnek vermek gerekirse; bir gayrimenkule yatırım yapılacak ve 200.000 YTL ödenecek. Bu gayrimenkulün değeri ekonomik ve çevresel etkenlere bağlı olarak değişecektir. Bu esnada gayrimenkulün bulunduğu mahalde kamu kurumları tarafından kamu yararına kamulaştırma/istimlâk işlerine başlanacağı söylentisi ile dahi gayrimenkulün satışa çıkarılması halinde alıcı bulması zor hale gelirken bu kamulaştırmanın tapuya şerh edilmesi halinde alıcı bulması imkânsız olmasa dahi çok daha zor hale gelecektir. Bu kamulaştırma faaliyetinde kullanıcıların kamu kurumlarına karşı haklı olması durumu ortaya çıkar ve iki sene sonrasında bu durum ispatlanırsa; gayrimenkul üzerindeki bu şerh kalkacak ve gayrimenkul kolayca satılabilir hale gelecektir, Ancak tabi bu iki sene müddetle geriye giden değerler ve bölge hakkında çevreye yayılmış olan fısıltılar sonrasında bu pek kolay ve anlamlı olmayacaktır.

Yönetim Riski

Diğer yatırım araçları ile karşılaştırıldığında, gayrimenkul yatırım yapıldıktan sonra yönetim gerektirmektedir. Borsaya yatırım yapıldığı taktirde yatırım yaptığınız şirkete gitmenize gerek yoktur, düşünülmesi gereken tek şey doğru şirketin seçilip seçilmediğidir. Oysa gayrimenkul yatırımcısı doğru lokasyonda doğru gayrimenkulü mü seçtim sorusunu sormanın yanı sıra gayrimenkulün ekonomik ve fiziksel ömrü boyunca ihtiyaç duyacağı tüm bakımları da yapmak zorundadır.

Örneğin, iki adet gayrimenkule yatırım yapıldığını ve bu iki gayrimenkulün aynı mahalle içerisinde bulunduğunu 15’er yıllık binalarda 200.000 YTL ödenerek satın alındığını varsayalım. Her iki gayrimenkul de beş yıl sonra hem binalarında hem de daire iç mekânlarında bakıma ihtiyaç duyacaktır. On yıl sonra iç ve dış yüzeylerde farklı bakım ve ihtiyaçlar ortaya çıkacaktır. Bakımları düzenli yapılmış, güncel standartları bina ve daire olarak yakalamış olan daire ile bu bakımların yapılmadığı daire arasında fiyat farkı giderek artacaktır. Çünkü gayrimenkullerin değeri, arsa değeri ve yapı değerinden oluşmaktadır. Yapı üzerinde yapılan tadilat ve iyileştirmeler gayrimenkulün değerine olumlu etkide bulunmaktadır.

Hazırlayan: Celal ERDOĞDU – Prof.Dr.Mustafa ERDOĞDU (Marmara Üniversitesi, Maliye Anabilim Dalı)

3 Eylül 2007