Türkiye “Otel Oda Başı Fiyat” Araştırması

Türkiye’de daha önce örneğine rastlamadığım (varsa bilgilendirirseniz memnun olurum) ancak değerleme ve turizm sektörüne katkı sağlayacağını düşündüğüm çalışmamızı ilk defa paylaşıyoruz. Bu çalışmayı, İGD araştırma biriminin gayretleri sonucunda sizlere sunuyorum.

Konut dışı gayrimenkullerin değerlemesi, konut değerlemesine nazaran daha güç ve zaman almaktadır. Teknik incelemeler ve saha çalışmaları için ayrılan zaman haricinden pazarda nadiren güncel satılmış otel verisine rastlanmaktadır. Türkiye’de gayrimenkul satış verilerinin gerçek satış bedelleri üzerinden kaydedilmemesi de değerleme sürecini zorlaştırmaktadır. Gerçekleşen satışların bazı ülkelerde değerleme uzmanlarına açık olması değerleme sürecini kolaylaştırmaktadır, ancak ülkemizde bu veriler de değerleme uzmanlarına halen açık değildir.

Bu sebeplerden ötürü, otel değerleme sürecinden değerleme uzmanları kısıtlı veriyle kimi zaman sadece maliyet ve gelir yöntemi ile değerleme yapmak zorunda kalmaktadır. Otel değerlemesi üzerine yapılan uluslar arası ve ulusal tartışmalar bulunmakla birlikte, pazar yöntemi (satışların karşılaştırılması) değerlemede ana yöntemlerden biri olarak veya sağlama yapılması amacıyla kullanılan yöntemlerden birisidir.

Gayrimenkul homojen bir ürün olmasa da karşılaştırma amaçlı olarak birim fiyata indirgenerek, satışların karşılaştırılmasında kullanılmaktadır. Otel değerlemesinde ise pazar yöntemi uluslar arası piyasalarda ve literatürde “oda başı değer” ile kullanılmaktadır. Otel satışlarında, alıcı ve satıcı arasında gerçekleşen fiyatın toplam oda sayısına bölünmesi ile oda başı değer elde edilmektedir.

Ülkemizde satış fiyatlarının bilinmemesi sebebiyle, istenen fiyat (asking price) oldukça yaygın olarak tüm gayrimenkul değerlemelerinde kullanılmaktadır. Konut türünde pazarlık payları, tahmini veya tespiti daha kolay olmakla birlikte ilana konu olan satıştaki oteller için pazarlık payları üzerine bir araştırma bulunmamaktadır.

Bu çalışma kapsamında belli aralıklarla satışa konu edilen otel verileri üzerinden istatistiki bir çalışma gerçekleştirdik. Çalışma henüz başlangıç aşamasında ancak üzerine tartışma yapılabilmesi amacıyla elde edilen verileri sizlerle paylaşacağım. Önerilerinizi ve yorumlarınızı da duymaktan memnuniyet duyarım.

Bir yıl içerisinden 2972 adet satılık otel verisine ulaştık. Bu veri içerisinde yenilenen ilanları elediğimiz zaman 2736 adet verimiz kaldı. Bu veriler üzerinden tek tek yapılan çalışma ile:

  • Gerçekçi olmayan rakamlar (1 TL, 1.111.111 TL, 100milyar TL vb)
  • Gerçekçi olmayan uç değerler (oda başı veya satış fiyatına göre)
  • Müşteriye hitap eden ilanlar (otellerinize alıcılar bulunur vb.)
  • Devren ilanlar
  • Bir ilanda birden fazla oteli kapsayan ilanlar (Akdeniz bölgesinde 4 yıldızlı oteller vb.)

İçeriğine sahip ilanlar elenerek 1456 adet satılık otel verisine ulaştık. Bu verileri değerlendirmeniz için ortalama ve ortanca olarak hesapladık. Bazı illerde veya bazı yıldız gruplarında sonuca ulaşmak için yeterli verinin olmadığı durumlar için ortalama ve ortanca değer hesaplamadık. İlerleyen zamanda, daha fazla veri ile bu çalışmaları yapabilme şansına ulaşabiliriz. Ayrıca bu veriler ile mümkün olursa zaman serisi oluşturarak illere, bölgelere ve yıldızlara göre değer değişimlerini takip etmeyi de planlıyoruz.

Türkiye genelinde oda başı değerler

  • 1 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 208.000 TL (ortalama değer 300.000 TL)
  • 2 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 193.000 TL (ortalama değer 313.000 TL)
  • 3 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 237.000 TL (ortalama değer 383.000 TL)
  • 4 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 356.000 TL (ortalama değer 584.000 TL)
  • 5 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 483.000 TL (ortalama değer 814.000 TL)

İstanbul ve Ankara harici illerde oda başı değerler

  • 1 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 138.000 TL (ortalama değer 150.000 TL)
  • 2 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 183.000 TL (ortalama değer 203.000 TL)
  • 3 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 197.000 TL (ortalama değer 234.000 TL)
  • 4 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 255.000 TL (ortalama değer 332.000 TL)
  • 5 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 437.000 TL (ortalama değer 521.000 TL)

İstanbul’da oda başı değerler

  • 3 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 623.000 TL (ortalama değer 761.000 TL)
  • 4 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 728.000 TL (ortalama değer 964.000 TL)
  • 5 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 930.000 TL (ortalama değer 1.287.000 TL)

Ankara’da oda başı değerler

  • 3 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 193.000 TL (ortalama değer 334.000 TL)
  • 4 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 530.000 TL (ortalama değer 495.000 TL)

Akdeniz Bölgesi’nde oda başı değerler

  • 3 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 182.000 TL (ortalama değer 198.000 TL)
  • 4 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 284.000 TL (ortalama değer 378.000 TL)
  • 5 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 437.000 TL (ortalama değer 511.000 TL)

Ege Bölgesi’nde oda başı değerler

  • 3 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 211.000 TL (ortalama değer 240.000 TL)
  • 4 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 206.000 TL (ortalama değer 244.000 TL)
  • 5 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 387.000 TL (ortalama değer 646.000 TL)

Sahil Bölgesi’nde oda başı değerler

  • 1 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 146.000 TL (ortalama değer 153.000 TL)
  • 2 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 183.000 TL (ortalama değer 202.000 TL)
  • 3 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 210.000 TL (ortalama değer 233.000 TL)
  • 4 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 264.000 TL (ortalama değer 349.000 TL)
  • 5 yıldızlı otellerde ortanca odabaşı değer 437.000 TL (ortalama değer 536.000 TL)

Sahil illeri: Antalya, Aydın, Balıkesir, Çanakkale, İzmir, Muğla ve Yalova olarak alınmıştır.

Bu çalışma, pazarlık payları üzerine yapılacak bir çalışma ile daha faydalı hale gelecektir. Farklı görüş ve değerlendirmelerinizi yorum kısmına yaparsanız memnun olurum.

“Türkiye “Otel Oda Başı Fiyat” Araştırması” üzerine 2 yorum

  1. Celal bey merhaba;
    Değerli bir çalışma olduğu kanaatindeyim. Araştırma ve incelemelerin kapsamlı olduğu yazınızdan anlaşılmaktadır. Otel tarzı ticari işletmelerin değerlemesinde pazarlık paylarının oldukça yüksek olabildiği kanaatindeyim. Satıcının özel durumuna, işletmenin getirisindeki değişikliklere ve satıcının beklentilerinin yüksek olmasına bağlı olarak %30-40 civarında dahi pazarlık payları olabilmektedir. Otel değerlemelerinde diğer bir konu “üst hakkı” konusu olduğu görüşündeyim. Üst hakkı bedeli tespiti de uzun bir uğraş gerektiren çalışma konusudur. Çalışmalarınızdan faydalanacağımı belirterek teşekür ederim. Saygılarımla;

    1. Murat Bey Merhaba,
      Sizlerin özellikle saha çalışmaları sırasında aldığınız geri bildirimler ile bu çalışmalara katkınız önemli olacak. Pazarlık payları belirttiğiniz gibi, tespit edilmesi gereken en önemli unsur bu çalışma içerisinde. Pazarlık payları ile çalışma daha da kıymetli hale gelebilecektir. Bir başka konu ise, her ne kadar yıldızlara göre ayırsak da artık aynı yıldız şemsiyesi altında birden fazla kategoride otel yer almakta. Maalesef bu kategorilere göre verileri henüz işleyemiyoruz, oysa gelişmiş ülkelerde yıldızdan öte kategorilere göre satışı gerçekleşmiş oteller üzerinden bu çalışmalar yapılmakta ve daha sağlıklı sonuçlar elde edilmekte.
      Teşekkür ederim katkınız için.
      Saygılar.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.