Türkiye "Akaryakıt İstasyonu Fiyat" Araştırması

Akaryakıt istasyonları, gelir getiren gayrimenkuller arasında yer almaktadır. Bu sebeple, adil pazar değerinin belirlenmesinde de gelir yöntemi kullanılması gerekmekte. Türkiye'de; uluslararası piyasalarda gelir yöntemlerinde kullanılmakta "rule of thumb"ları (Türkçe'ye uyarlarsak "el yordamı / kolay yöntem") bulabilmek oldukça zor. Özellikle gelir getiren gayrimenkulleri değerleyen uzmanlar bu bilgilere ihtiyaç duyarken, işletmelerini değerleten işletme sahipleri de bu bilgilere ışık tutacak verileri paylaşmaktan imtina etmektedirler.

Bu ihtiyaçtan hareketle, Türkiye'de uzun yıllardır hizmet verdiğimiz akaryakıt istasyonu değerleme çalışmalarından elde ettiğimiz birikimi "Akaryakıt İstasyonu Fiyat Araştırması" için kullanarak, akaryakıt istasyonu değerlemerinde altlık olmak üzere bir araştırma yaptık. Bu araştırma sonuçlarını, Radyo Gedik'te yayınlanan İşi Geliştirmek programına konuk olduğum bu programda da paylaştım. Dinlemek isterseniz programın tekrarını burdan dinleyebilirsiniz:

Benzer bir çalışmayı Türkiye Otel Fiyat Araştırması için yapmış ve sizlerle paylaşmıştım.

Türkiye'de 12.856 adet akaryakıt istasyonu bulunmaktadır. Bu istasyonların %70'i, "beş büyük" (PO, Shell, BP, Opet, Total) olarak adlandırılan akaryakıt dağıtım firmalarının bayrağını taşımaktadır. Türkiye'de alım-satım işlemlerinde, neredeyse tüm alım-satım işlemlerinde olduğu gibi değerleme raporuna ihtiyaç hissedilmemektedir. Bu sebepten ötürü, akaryakıt istasyonu değerleme çalışmalarına sadece "teminat değerlemesi" işlemlerinde rastlanmaktadır. Teminat değerlemesi kapsamında, işletmenin ticari bir faaliyetle ilişkili olması, temerrüte düşmesi durumunda devir ve ruhsatlarda yaşanabilecek muhtemel engeller ve likidasyon sürecinde kaybedilecek zaman ve güçlükler göz önüne alınarak, teminat değeri tespit edilmektedir. Ancak adil pazar değerinin tespitinde ise, piyasa koşullarında alıcıların ödeyeceği ve satıcıların bir baskı altında olmadan satabileceği fiyat tespit edilmektedir.

Gelir yöntemi ile akaryakıt istasyonu değerlemelerinde, işletmeden son üç yıla ilişkin satışlar temin edilir. Otomasyon verilerine göre kanopi altı satışlar; aylık ve akaryakıt türüne göre ayrıştırılmaktadır. Böylelikle hem mevsim etkisi anlaşılırken hem de akaryakıt türlerine göre farklı kâr marjına sahip akaryakıt satış rakamları elde edilmiş olur. Market gelirleri, yıkama, yağlama, restoran ve kira benzeri yan gelirler için ise bilanço verilerinden istifade edilir. Gaz satışlarının ton olarak belirtilmesi durumunda ise litreye dönüşüm yapılması gerekmektedir. Görüldüğü üzere birçok detayı barındıran akaryakıt istasyonu değerlemesinde, değeri hızlıca tespit edebilecek kolay  bir yönteme ihtiyaç vardır. Bu "el yordamı yöntemi"ne sektörde "litre başı çarpan" denilmektedir.

Gözünüzde canlanması için örneklersek, litre başı çarpanı bildiğimizi ve bu çarpanın 1.200 TL/lt olduğunu varsayarsak, litre başı çarpanın elde edildiği bölgede bir akaryakıt istasyonunun günde toplam 10.000 litre akaryakıt sattığını bildiğimiz taktirde 10.000 lt/gün X 1.200 TL/lt = 12.000.000 TL'lik bir akaryakıt istasyonundan bahsedildiğini anlayabiliriz.

Litre başı çarpan ile akaryakıt istasyonunun yaklaşık değeri elde edilir. Bu değer, değerleme uzmanına fikir vermesi açısından kullanılabilecek bir tür sağlama verisidir.

Türkiye'de ilk defa yapıldığını düşündüğüm bu çalışma ile akaryakıt istasyonlarına ilişkin litre başı çarpan verilerini oluşturduk. Bu çalışma İstanbul Gayrimenkul Değerleme Araştırma Birimi gayretleriyle oluşturuldu. 2017'de bu yana üzerinde çalıştığımız toplam 3536 veri incelendi. Bu veriler üzerinden tek tek yapılan çalışma ile:

• Gerçekçi olmayan rakamlar (1 TL, 1.111.111 TL, 100milyar TL vb)
• Gerçekçi olmayan uç değerler (litre başı veya satış fiyatına göre)
• Müşteriye hitap eden ilanlar (akaryakıt istasyonunuza alıcılar bulunur vb.)
• Devren ilanlar
• Bir ilanda birden fazla istasyonu kapsayan ilanlar

İncelendi ve bu veri içerisinde yinelenen ilanları elediğimiz zaman 1398 adet veri üzerinde çalışılabilir sağlık veri olarak elde edildi. Bu verilerle yaptığımız çalışma neticesinde ortalama ve ortanca litre başı çarpan verilerini,

• Büyükşehir
• Kırsal
• Türkiye
• İstanbul
• Ankara
• İzmir
• 0-10.000 lt
• 10.001-20.000 lt
• 20.001 lt >

Başlıklarına ayırarak verileri derledik ve grafik haline getirdik. Bu çalışmaya katkısı olabilecek sektör paydaşlarının görüşlerini almaktan memnuniyet duyarız. Bu çalışmaya devam edeceğiz ve eksiğimiz olan verileri de tamamlayarak kapsamlı bir çalışma haline getirmeye çalışacağız.

Sonuçları incelediğimizde:

• Türkiye'de ortalama bir akaryakıt istasyonu değerinin 14,1 milyon TL,
• büyükşehirlerde bir akaryakıt istasyonun değerinin 28,3 milyon TL,
• kırsalda ise 9 milyon TL olduğu görülüyor.

Verileri ortanca (medyan) olarak incelediğimizde

• Türkiye'de ortanca akaryakıt istasyonu değeri 7,3 milyon TL,
• büyükşehirlerde 22 milyon TL,
• kırsalda ise 5,8 milyon TL.

Ortalama günlük satışları incelediğimizde,

• Türkiye'de bir akaryakıt istasyonunun günde 10.400 lt akaryakıt sattığını,
• büyükşehirlerde 15.900 lt akaryakıt sattığını,
• kırsalda ise 8.300 lt akaryakıt sattığını görüyoruz.

Günlük satışları ortanca olarak incelediğimizde,

• Türkiye genelinde bir istasyon günde 9.000 lt akaryakıt satıyor,
• büyükşehirlerde 15.000 lt,
• kırsalda ise 7.000 lt akaryakıt satıyor.

Bu verilere göre litre başı ortalama çarpan,

• Türkiye genelinde litre başına 1.403 TL, ,
• büyükşehirlerde litre başına 1.764 TL,
• kırsalda ise litre başına çarpan 1.272 TL.

Litre başı çarpan verisini ortanca olarak incelediğimizde,

• Türkiye'de litre başı çarpan 1.077 TL,
• büyükşehirlerde 1.550 TL ve
• kırsal 970 TL.

Üç büyük şehir özelinde verileri daralttığımızda

• İstanbul'da ortalama akaryakıt istasyonunun fiyatı 41,1 milyon TL,
• Ankara'da 25,4 milyon TL,
• İzmir'de 9,8 milyon TL.

Üç büyük ilde akaryakıt istasyon fiyatlarının ortanca verilerine bakıldığında,

• İstanbul'da 35 milyon TL,
• Ankara'da 21,4 milyon TL,
• İzmir'de 8,5 milyon TL olduğu görülüyor.

Ortalama günlük satışları üç büyük ilde incelediğimizde,

• İstanbul'da bir akaryakıt istasyonu günde 17.900 lt,
• Ankara'da 16.600 lt,
• İzmir'de 8.600 lt  akaryakıt satmakta.

Günlük satışların ortanca verilerine bakıldığında bir istasyonun günlük satışı

• İstanbul'da 18.000 lt,
• Ankara'da 15.000 lt,
• İzmir'de 8.000 lt olarak hesaplanıyor.

Üç büyük ilde ortalama litre başı çarpan

• İstanbul'da 2.310 TL,
• Ankara'da 1.575 TL,
• İzmir'de 1.240 TL.

Litre başı çarpanı ortanca veriye göre incelediğimizde,

• İstanbul'da litre başı çarpan 2.000 TL,
• Ankara'da 1.420 TL,
• İzmir'de 1.075 TL.

Akaryakıt istasyonlarını günlük akaryakıt satışlarına göre üç sınıfa ayırarak, verileri incelediğimizde;

• günlük 10.000 lt altında satış yapan istasyonların ortalama fiyatının 6,1 milyon TL,
• 10-20.000 lt satış yapan istasyonların ortalama fiyatının 17,2 milyon TL,
• günlük 20.000 lt'den fazla satış yapan istasyonların ortalama fiyatının 43 milyon TL olduğu görülüyor.

Günlük satışlarına göre akaryakıt istasyonlarını sınıflandırdığımız incelemede,

• 10.000 lt'den az satan akaryakıt istasyonlarının ortanca fiyatının 4,8 milyon TL,
• 10-20.000 lt satan istasyonların ortanca fiyatının 13,5 milyon TL,
• 20.000 lt'den fazla satan istasyonların ortanca fiyatının 38 milyon TL olduğu görülüyor.

Akaryakıt istasyonlarının satış performansını incelediğimizde, ortalama olarak

• 0-10.000 lt satan istasyonların ortalama günlük satışı 4.900 lt,
• 10-20.000 satan istasyonların günlük satışı 13.600 lt,
• 20.000 lt'den fazla satan istasyonların günlük satışlarının 26.200 lt olduğu görülüyor.

Ortanca günlük satış verilerine göre

• 0-10.000 lt satan istasyonların 5.000 lt günlük satış yaptığı,
• 10-20.000 lt satan istasyonların 12.000 lt günlük satış yaptığı,
• 20.000 lt'den fazla satış yapan istasyonların 25.000 lt günlük satış yaptığı görülüyor.

Litre başı ortalama çarpanı, üç sınıfa ayırarak incelediğimizde,

• 0-10.000 lt günlük satış yapan istasyonlarda çarpan 1.480 TL
• 10-20.000 lt günlük satış yapan istasyonlarda çarpan 1.227 TL
• 20.000 lt üstü günlük satış yapan istasyonlarda çarpan 1.630 TL

Litre başı ortanca çarpanı, üç sınıfa ayırarak incelediğimizde,

• 0-10.000 lt günlük satış yapan istasyonlarda çarpan 1.000 TL
• 10-20.000 lt günlük satış yapan istasyonlarda çarpan 1.087 TL
• 20.000 lt üstü günlük satış yapan istasyonlarda çarpan 1.508 TL

Bu çalışma, pazarlık payları üzerine yapılacak bir çalışma ile daha faydalı hale gelecektir. Farklı görüş ve değerlendirmelerinizi yorum kısmına yaparsanız memnun olurum.