Türkiye’de emlak piyasası, hemen herkesin fikrinin olduğu ve trendlerinin kolayca tahmin edilebilir göründüğü, daimi bir sohbet konusudur. Ancak manşetlere çıkan büyük rakamlar, çoğu zaman piyasanın daha karmaşık ve şaşırtıcı gerçeklerini gizler. Bu yazı, son piyasa verilerinin ardındaki en dikkat çekici ve ezber bozan dört gerçeği ortaya koyuyor. Ayrıca burada anlattıklarımdan daha fazlasını, güncel videomda izleyebilirsiniz:
Türk gayrimenkul piyasasında nominal ve reel fiyat değişimleri arasındaki paradoks, yatırımcıların en çok dikkat etmesi gereken konulardan biridir. İlk bakışta, konut fiyatlarının bir önceki yıla göre nominal olarak %32 arttığını görüyoruz. Ancak bu rakam enflasyondan arındırıldığında, yani reel olarak incelendiğinde, aslında -%0.52‘lik bir değişimle karşılaşıyoruz.
Bu, basit bir ifadeyle konut fiyatlarının henüz enflasyonu yenemediği ve değerini koruma noktasına ancak yeni yaklaştığı anlamına geliyor. Artık konut kendisini yavaş yavaş enflasyona karşı korumaya başlıyor… şimdi artık çizgiye çok yakın gelmiş durumda.
Bu verinin piyasanın bir dönüm noktasında olduğuna işaret ediyor ve muhtemelen bir sonraki veri döneminde reel getirinin pozitif bölgeye geçeceğinin öngörebiliriz. Bu ayrım, potansiyel bir yatırımcı veya ev sahiperi için önemli; çünkü nominal artışlarla daha zengin hissetmek ile reel alım gücünü gerçekten artırmak arasında büyük bir fark vardır.
Piyasadaki en şaşırtıcı verilerden biri, konut satışlarının ezici çoğunluğunun nakit ile yapılıyor olmasıdır. Verilere göre, kredili (ipotekli) satışlar toplam satışların sadece %12.9‘unu oluşturuyor. Bu durumun arkasında iki temel neden yatıyor:
Mevcut tablo bu olmakla birlikte, konut kredisi faiz oranlarında yavaş da olsa bir düşüş eğiliminin başladığını da not etmek gerekir. Buna rağmen, gelecekte faiz oranları düşse bile BDDK düzenlemelerinin geçmişteki gibi krediyle tetiklenen sert fiyat artışlarını engelleyecek, bu da piyasada daha kontrollü bir büyüme oluşturacak. Bu tablo bize piyasanın birincil itici gücünün kredi erişilebilirliği değil, önemli miktarda likit sermayeye sahip alıcılar olduğunu net bir şekilde gösteriyor.
Kamuoyunda yabancı alıcıların piyasayı domine ettiğine dair yaygın bir kanı bulunsa da, güncel veriler bu anlatının artık geçerli olmadığını gösteriyor. Yabancılara yapılan konut satışları keskin bir düşüş yaşadı. Temmuz ayında yabancılara sadece 1.900 adet konut satılırken, yılın ilk yedi ayındaki toplam satış 11.000 adette kaldı.
Verilerin de teyit ettiği gibi, yabancı alıcıların konut satışları üzerindeki etkisinin “çok azaldığını” söylemek mümkün. Bu değişim, piyasadaki odak noktasını yeniden yerel talebe ve ülke içi ekonomik faktörlere çeviriyor.
Türkiye’nin üç büyük şehri arasındaki bölgesel performans farklılıkları da ezber bozan bir sonuç ortaya koyuyor. Nominal fiyat artışları sıralamasında en yüksek artış Ankara‘da görülürken, onu İstanbul ve İzmir takip ediyor.
Ancak asıl kritik nokta, enflasyondan arındırılmış reel kazançlara bakıldığında ortaya çıkıyor: Üç büyükşehir arasında reel olarak pozitif getiri sağlayan tek şehir Ankara. Hem İstanbul hem de İzmir, reel bazda hala negatif getiri bölgesinde yer alıyor. Bu durum, piyasanın en iyi performans gösteren merkezlerinin her zaman İstanbul ve İzmir olduğu yönündeki genel varsayımı ciddi şekilde sorgulatıyor.
Manşetlerin ötesine geçildiğinde, Türkiye emlak piyasasının göründüğünden çok daha incelikli dinamiklere sahip olduğu anlaşılıyor. Reel ve nominal fiyatlar arasındaki fark, finansman yöntemleri ve bölgesel performans kaymaları gibi rakamların arkasındaki detayları anlamak, bilinçli kararlar vermek için kritik önem taşıyor.
Bu karmaşık sinyaller ışığında, sizce gayrimenkul yatırımı hala en güvenli liman mı?
18/09/2025
