Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Sınavı

Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından tanımlanan Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı ve Konut Değerleme Uzmanlığı lisanslarına sahip olabilmek için ilk atılması gereken adım Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil ve Eğitim Kuruluşu (SPL) tarafından düzenlenen sınavlara katılmak.

Sınavlara üniversite mezunu olan ve üniversite 3. ve 4. sınıfta olan herkes girebilir. Üniversite bölümleri üzerine bir kısıtlama olmamakla birlikte

• Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı için 4 yıllık lisans bölümlerinden mezun olunması,
• Konut Değerleme Uzmanlığı için 2 yıllık ön lisans bölümlerinden mezun olunması gereklidir.

Sınavlar modüllerden oluşmaktadır ve modüllerden başarılı olunması gereklidir. Bir modülden başarısız olmanız, diğer modülleri etkilememektir. Bu, sınav aşamasında kademe kademe ilerlemenize de fayda sağlamaktadır. Bir modülde başarılı olmayı hedefleyip, başardıktan sonra bir diğer modül üzerine çalışmaya başlayabilirsiniz.

Konut Değerleme Uzmanlığı için modüller:

Dar Kapsamlı Sermaye Piyasası Mevzuatı ve Meslek Kuralları
1.1. Sermaye Piyasası Kanunu
1.2. Sermaye Piyasası ile İlgili Diğer Düzenlemeler ve Kavramlar
1.2.1. Özel Durumlar Tebliği II-15.1
1.2.2. Kurumsal Yönetim Tebliği II-17.1
1.2.3. Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği III-52.1
1.3. Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği (TSPB) Üyelerinin Meslek Kuralları ve Sermaye Piyasası Çalışanlarının Etik İlkeleri
1.3.1. TSPB Üyelerinin Sermaye Piyasası Faaliyetlerini Yürütürken Uyacakları Meslek Kuralları
1.3.2. Sermaye Piyasası Çalışanları Etik İlkeleri ve Davranış Kuralları

Gayrimenkul Değerleme Esasları
2.1. Değerlemeye İlişkin Temel Kavramlar ve Çerçeve
2.2. Değerleme Konusu Olan Malların Sınıflandırılması
2.3. Değerleme Süreci ve Yöntemleri
2.4. Değerleme Matematiği ve Uygulamaları
2.5. Gayrimenkul Piyasaları ve Kurumları
2.6. Gayrimenkul Finansmanı ve Araçları (İpotek Kredileri dahil)
2.7. Değerlemeye İlişkin Düzenlemeler ve Örgütler

Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı için modüller:

Konut Değerleme Uzmanlığı için gerekli olan iki modüle ilaveten aşağıdaki iki modül gereklidir.

İnşaat ve Gayrimenkul Muhasebesi
3.1. İnşaat Sektörüne İlişkin Genel Bilgiler ve Çalışma Esasları
3.2. Muhasebenin Tanımı, Fonksiyonu, Finansal Tablolara İlişkin Genel Bilgiler
3.3. İnşaat İşletmelerinde Muhasebe Uygulamaları
3.4. Vergi Mevzuatında ve Sosyal Güvenlik Mevzuatında İnşaat İşleri ile İlgili Düzenlemeler
3.5. İnşaat ve Gayrimenkullere İlişkin Türkiye Muhasebe Standartları

Gayrimenkul Mevzuatı
4.1. Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ III-62.3
4.2. Türk Medeni Kanunu'nun Taşınmaz Mülkiyetine (704-761 Maddeleri), Sınırlı Ayni Haklara (779-938 Maddeleri), Zilyetlik ve Tapu Siciline (973-1027) İlişkin Hükümleri
4.3. İmar Kanunu ve İlgili Yönetmelikler
4.4. İskan Kanunu ve Uygulama Yönetmeliği
4.5. Kat Mülkiyeti Kanunu
4.6. Belediye Kanunu ve İlgili Yönetmelikler
4.7. Büyükşehir Belediyesi Kanunu
4.8. Kamulaştırma Kanunu
4.9. Tapu Kanunu ve İlgili Mevzuat
4.10. Kadastro Kanunu
4.11. Yapı Denetimi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği
4.12. Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği
4.13. Taşınmaz Kiralarına İlişkin Mevzuat
4.14. Emlak Vergisi Kanunu
4.15. Gayrimenkul Alım-Satım ve İnşa Kazançlarının Vergilendirilmesi
4.16. Gayrimenkullerin Kiraya Verilmesinden Elde Edilen Kazançların Vergilendirilmesi
4.17. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü

Sınavlarda Başarılı Olma Koşulu

Sınavlarda her bir modülden en az 50 puan almış olmanız gerekiyor. Böylece o modülü tamamlamış oluyorsunuz. Bununla birlikte seçmiş olduğunuz uzmanlık için gerekli olan modüllerin aritmetik ortalaması ise 60 olması gerekiyor. Örneğin gayrimenkul değerleme uzmanlığını tercih ediyor ve dört modülden sınava girdiyseniz, her birinden en az 50 puan almış olmalı ve ortalamada da 60 puanı sağlamalısınız. Aksi takdirde, puan yükseltme dediğimiz yenileme sınavlarına girmeli ve ortalamayı tutturuncaya kadar başarılı olabileceğiniz modülleri tekrarlamalısınız.

Sınavdan Sonra

Sınavdan başarılı olduktan sonra ne yazık ki hemen uzman olamıyorsunuz. Konut Değerleme Uzman Yardımcısı veya Gayrimenkul Değerleme Uzman Yardımcısı oluyorsunuz. Bu ünvan ile tek başınıza, mesleği icra edemediğiniz için bir değerleme uzmanı yanında veya bir gayrimenkul değerleme şirketinde çalışmanız gerekiyor. SPK'nın yayınladığı tebliğe göre her değerleme şirketinde çalışan değerleme uzmanının %10'u kadar uzman yardımcısı istihdam edilme zorunluluğu bulunuyor. Bu da, uzman yardımcıları için iş bulabilmek için imkan sağlıyor.

Sınavdan başarılı olduktan sonra, SPL'ye teslim etmeniz gereken bir takım belgeler bulunuyor.

Belgeniz geldikten sonra değerleme şirketlerine başvurabilirsiniz. Burada iki yol izleyebilirsiniz, birincisi KariyerNet gibi kariyer platformlarından uzman yardımcısı ünvanı ile iş ilanlarına ulaşıp başvurmak ikincisiyse SPK'ya kayıtlı değerleme şirketlerinin (bu adresten şirketlerin hepsini görebilirsiniz) İnsan Kaynakları (İK) e-posta adresine CV'nizile başvurmak.

Lisans belgenizi aldıktan sonra, lisans türüne bağlı olarak zorunlu tecrübe süresini tamamlamanız gerekiyor. Tecrübe süresi içerisinde başka bir alanda çalışamayacağınızı ve bu süre içerisinde bir gayrimenkul değerleme uzmanı kontrolünde çalışacağınızı hatırlatmalıyım. Konut değerleme uzman yardımcıları için bir yıl zorunlu staj süresi, yani tecrübe süresi bulunmaktayken, gayrimenkul değerleme uzman yardımcıları için üç yıllık zorunlu staj süresi bulunmaktadır. Gayrimenkul değerleme uzman yardımcıları, bir yıllık staj süresini tamamladıklarında "konut değerleme uzmanı" olarak görev yapmaya başlayabiliyor ve kalan iki yıllık tecrübe süresini bu şekilde rapor hazırlayarak tamamlayabilmektedir.

Sınava Nasıl Hazırlanmalı

Üniversite bitirdiğinize göre Türkiye'deki sınav sistemlerine hakim olduğunuzu düşünebiliriz.Her bir modülde 25 tane soru bulunmakta. Sınavlara dilerseniz fiziki ortamda girebilir dilerseniz SPL sınav birimlerinde (sadece İstanbul'da Maslak ve Osmanbey'de bulunmakta) girebilirsiniz. Fiziki sınav yılda bir ya da iki defa yapılmakta. SPL sınav birimlerinde yapılan elektronik sınavlar ise haftanın altı günü yılın 10 ayı düzenlenmektedir. Elektronik sınavların tek koşulu, aynı modüller arası süre en az 60 gün olmalıdır. Her bir modül için verilen sürek 45 dakikadır. Eski tarihli sınavları görmek isterseniz SPL'nin bu sayfasını ziyaret edebilirsiniz. Linkin çalışmamasına karşın aşağıda bir konut bir de gayrimenkul değerleme için iki örnek paylaşıyorum.

Konut Değerleme Uzmanlığı Sınav Örneği (SPL tarafından yayınlanan örneklerden sadece biri)

Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Sınav Örneği (SPL tarafından yayınlanan örneklerden sadece biri)

Sınav İçin Kursa Mı Gitmeli

Herkesin sınava hazırlığı elbette farklıdır. Kimisi dinlemeyi, kimisi okumayı tercih eder. Okumayı tercih edenler için iki seçenek var. Bunlardan birisi piyasada satılan SPK Gayrimenkul Değerleme anahtar kelimesiyle arayıp bulacağınız sınava hazırlık kitaplarıdır. Bir diğeri ise SPL tarafından uzmanlara hazırlatılmış biraz daha genel bilgiler ile detaylı olarak donatılmış kalın kitapçıklardır. SPL tarafından sağlanan bu kitapçıklar tamamen ücretsiz olarak web sitesinde şu adreste paylaşılmaktadır. Linklerin kırılması ihtimaline karşı SPL tarafından paylaşılan ders notlarını aşağıda paylaşıyorum.

Konut Değerleme Uzmanlığı için ihtiyacınız olan ders notları:

Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı için ihtiyacınız olacak ders notları

Konut değerleme uzmanlığındaki ders notlarına ilaveten aşağıdaki notlara çalışmalısınız.

Kendi kendinize çalışma dışında yapabilecekleriniz arasında, bulunduğunuz şehirde açılan kurslar olabilir. SPK'ya yönelik açılan kurslar arasında, gayrimenkul/konut değerleme lisansına yönelik kurs olup olmadığını araştırmalısınız. Ayrıca çevrimiçi kurslar da internette yaptığınız aramalarda karşınıza çıkacaktır. Kendi çalışmanız yanısıra bu tip bir eğitim ile sınavlara hazırlanabilirsiniz.

Ancak hedefiniz bir defada başarılı olmak olabilir, yalnız alacağınız notlar gözünüzü korkutmasın. Sektörde uzun zamandır sınava girip başarılı olamayanlar olduğunu söylerek gözünüzü korkutmak istemesem de birkaç aşamada sınavda başarılı olabileceğinizi doğru planlama yapabilmeniz için başta söylememde fayda var. Ancak şunu da belirtmeliyim, bu alanda çalışmayıp sınava girip bir defada dört modülü birden geçenler de var.

Hesap Makinesi Almalı Mısınız?

Gayrimenkul değerleme hesaplamalarında ihtiyacınız olan "finansal hesap makineleri"nden edinmelisiniz. Bu hesap makineleri, üniversite yıllarında kullandığınız Sin/Cos'lü matematik ya da istatistik hesap makineleri değildir. Finansal hesap makineleridir ve sınavda bu makineleri kullanabiliyorsunuz. Şu hesap makinelerinden edinebilir ve mesleğinizde yıllarca kullanabilirsiniz:

• HP, HP 17BII + Financial Calculator
• TEXAS INSTRUMENTS, BA II Plus Business Analyst

Ben yıllardır HP 17BII+ kullanıyorum, finansal hesaplar için oldukça kullanışlı. Bu tip hesap makineleri, alıştığımız hesap makinelerine nazaran pahalı bu sebeple sadece sınavda kullanıp sonra ikinci elde satanlardan da satın alabilirsiniz.

Sınavda kullanamayacağınızı hatırlatarak, bir hesap makinesi alana kadar veya ileride mesleğinizde hesap makineniz yanınızda olmadığında kullanabileceğiniz, finansal hesap makinesi uygulamaları var. Ben uzun yıllardır ücretli olan bu uygulamayı kullanıyorum Segitiga FC10BApro , arayüz olarak HP 17BII+ ile neredeyse aynı.

Lisans Hangi Alanlarda İşinize Yarar

Gayrimenkul değerleme piyasası, SPK, BDDK mevzuatları, TKGM, TDUB yönetmelikleri ile düzenlenmektedir. 2001 yılından bu yana devam eden düzenlemeler ile disiplin altına alınmış olan bu alanda çalışabilmek için belli koşulları sağlamak ve belli lisanslara sahip olmak gerekiyor. Örneğin bir bankada rapor kontrol edebilmek için Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansına sahip olmak ve en az 5 yıllık tecrübe şartının sağlayan TDUB belgesine ihtiyaç duyacaksınız. O halde hangi kurumlarda hangi koşullarda iş imkanları olduğunu SPL'nin düzenlediği detaylı broşürden buraya aktarıyorum:

Yatırım Kuruluşlarında

Makine ve ekipman değerlemesi yapacak personel (Kısmi veya geniş yetkili olarak yetkilendirilen aracı kurumlar):

Gayrimenkul Değerleme Lisansı veya Sermaye PiyasasıFaaliyetleri Düzey 3 Lisansı veya Türev Araçlar Lisansı

Bankalarda

Makine ve ekipman değerlemesi yapacak personel (Yatırım ve Kalkınma Bankaları için):

Gayrimenkul Değerleme Lisansı veya Sermaye Piyasası Faaliyetleri Düzey 3 Lisansı veya Türev Araçlar Lisansı

Gayrimenkul Yatırım Fonu

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı:

Gayrimenkul Değerleme Lisansı

GAYRİMENKUL DEĞERLEME ŞİRKETLERİ

Sorumlu Değerleme Uzmanı: Gayrimenkul Değerleme Lisansı.

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı/Uzman Yardımcısı: Gayrimenkul Değerleme Lisansı.

Konut Değerleme Uzmanı/Uzman Yardımcısı: Konut Değerleme Lisansı.

Makine ve ekipman değerlemesi yapacak personel: Gayrimenkul Değerleme Lisansı veya Sermaye Piyasası Faaliyetleri Düzey 3 Lisansı veya Türev Araçlar Lisansı.

BAĞIMSIZ DENETİM KURULUŞLARI/DANIŞMANLIK ŞİRKETLERİ:

Makine ve ekipman değerlemesi yapacak personel: Gayrimenkul Değerleme Lisansı veya Sermaye Piyasası
Faaliyetleri Düzey 3 Lisansı veya Türev Araçlar Lisansı.

Hangi Alanlarda Çalışabilirsiniz

Konut değerleme uzmanı olduğunuz zaman imkanlar daha kısıtlı olmakla birlikte gayrimenkul değerleme uzmanı olduğunuz zaman şu kurumlarda iş imkanı bulabilirsiniz:

• Gayrimenkul Değerleme Şirketlerinde
• Gayrimenkul Değerleme Uzmanı (Bireysel çalışan uzmanlar ile birlikte veya özerk)
• Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarında
• İpoteğe Dayalı Finansman Sağlayan Perakendeciler/Üreticilerde
• Finans Kuruluşlarında (Banka, Leasing)
• Gayrimenkul Değerleme Bilirkişisi Olarak Mahkemelerde

Birçok seçenek olmakla birlikte ilk akla gelen ve yaygın olan alanlar yukarıdaki gibidir.

Son Cümle

Epey bilgi vermeye çalıştım, yıllardır bana yazdığım yazıları okumadan, çektiğim videoları izlemeden soruları referans alarak sizlere bildiklerimi ve ihtiyacınız olan dokümanları ve linkleri bir araya getirerek yazdım. Şimdiden sizlere bu meslekte başarılar dilerim.

Hatırlatma: Bu yazıdaki yorumlar, sizlerin kendi arasında haberleşmesi ve bilgi alışverişiniz için açık bırakıldı. Ben yorumlardaki sorularınıza, yukarıdaki yazıda ve hazırladığım videolarda yanıt verdim. Daha detaylı bilgi istiyorsanız, bu konuda özel eğitim veren kurslardan yardım alabilirsiniz. Hepinize başarılar dilerim.

Güncelleme: 17.07.2024