Gayrimenkul Gündemi 45 – İmar Barışı, Gerçek Bedelden Satış, Stok Eritme, Kdv Harç İndirimi

HAFTA 45 : 5-11 KASIM 2018

1. İMAR BARIŞI: 31 Aralık 2017’den önce yapılmış yapıları kapsayan İMAR BARIŞI’nda başvuru süreci 31 Ekim’de sona erecekti ancak süre 31 Aralık 2018’e kadar uzatıldı.

İmar barışı kapsamına giren 13 milyon yapı olduğu belirtiliyor, şimdiye kadar 8.5 milyon yapı için başvuru yapılmış. Sürenin uzatılması ile kalan yapıların da başvuru yapması bekleniyor. İmar barışı kapsamında, E-devlet üzerinden veya Çevre ve Şehircilik Müdürlük’lerinden başvuru yapabilirsiniz. Başvuru ile kaçağı olan yapınızı kayıt altına alabilirsiniz. Bir sonraki aşamada ise, tapuda cins değişikliği veya kat mülkiyeti başvurusu yapabilirsiniz.

2. GERÇEK DEĞER ÜZERİNDEN GAYRİMENKUL SATIŞI: Çevre ve Şehircilik Bakanı, Gayrimenkul satışlarının gerçek değer üzerinden yapılacağını ve buna ilişkin düzenlemelerde son aşamaya gelindiğini belirtti.

Şimdiye kadar asgari emlak vergi değeri üzerinden uygulanan gayrimenkul satışlarında bilindiği üzere değerler çoğunlukla asgariye yakın olarak belirtiliyordu. Yeni uygulamada, gerçek değer üzerinden tapu harcı ödenecek. Örnekle açıklamak gerekirse gerçekte 250.000 TL’ye alınan konutun emlak beyan değeri 80.000 TL olması durumunda mevcut tapu harcı uygulmasına göre 2.400 TL harca konu olurken, gerçek değer üzerinden beyan edilmesi durumunda 10.000 TL harca konu olacak.

3. KONUT SEKTÖRÜNDEKİ STOK ERİTİLMESİ: Bloomberg’in yaptığı haberde, Emlak Konut; GYODER ve Emlak Konut firmalarının elindeki stoku yani satılmamış gayrimenkulleri bildirmesi istenmiş. Bildirilen bu listede yer alan gayrimenkulleri iskontolu olarak satın alacağı belirtildi. Habere göre Emlak Konut’un kendi değerlediği fiyattan satın alacağı, ödenecek bedelin %70 ile firmaların banka borcu ödenirken, %30 ile firmalara ödenecek. Ancak günün ilerleyen saatlerinde Emlak Konut bunun yanlış anlaşıldığını böyle bir alım yapılmayacağını bildirdi.

Ticari açıdan risk alan her tacir gibi, GYODER ve Emlak Konut Firmaları da risk almaktadır. Diğer tüm inşaat firmalarının yanında onların böyle bir ayrıcalıktan yararlanması adil olmayacaktı. Ayrıca böyle bir satınalmada finansman, kamu bütçesinden sağlanacaktı.

4. KDV VE TAPU HARCI UYGULAMASI: Seçim öncesinde hükümetin aldığı kararla TAPU HARCI %4’ten %3’e düşürülmüştü. Ayrıca KDV oranı %18’e giren gayrimenkuller için uygulanan %8 KDV uygulaması 31 Aralık 2018’e kadar uzatıldı. KDV kapsamına giren gayrimenkuller: 150 m2 üzerindeki konutlar, arsa birim metrekare vergi değeri 2013-2016 arasındaki ruhsatlar için 1000 TL, 2017 ve sonrası 2000 TL olan yapılar. KDV indirimi: Yapı ruhsatında konut, dükkan, ofis, büro, rezidans, apart daire, devre mülk ve benzeri olarak tanımlanan konut veya iş yerlerini kapsıyor.

Tapu Harcı için örneklersem, 250.000 TL’ye alınan bir gayrimenkulde 10.000 TL tapu harcı ödemek yerine 7500 TL tapu harcı ödeniyor. Harç alıcı ve satıcı için ayrı ayrı ödeniyor. Bu açıdan bakarsak alıcı olmanız durumunda 5000 TL harç ödemek yerine 3750 TL harç edeyeceksiniz. Alıcı için binde 5’lik bir indirim anlamına geliyor.

KDV indirimi için örneklersem, 250.000 TL’lik %18 KDV kapsamına giren bir gayrimenkulün KDV’siz fiyatı 211.864 TL’ye gelmektedir. %8 KDV uygulanmış değeri 228.813 TL olmakta. %10 KDV indirimi 21.186 TL avantaj yaratmakta.

Video:

PodCast:

Birisi Söyleyebilir Mi Bu Ev Gerçekten Kaç Metrekare?

Yabancı yatırımcı istiyoruz, ama yeterince gelmiyor? Biz yabancı yatırımcı için ne yapıyoruz? Vatandaş, inşaat firmasına, müteahhide, emlakçıya, değerleme uzmanına güven(e)miyor. Çünkü standart yetersiz.

Türkiye’de bir çok alanda olan standart eksiği, gayrimenkul alanında da mevcut. Bu tür alanlarda, eksikliği kamu kurumları tamamlıyor. Kamu ile vatandaş ve tüzel kişilikler arasında oluşan her türlü vergilendirmede, standartlar yıllar içerisinde oluşuyor.

Gayrimenkullerin pazarlanması sırasında, eski yıllardan kalan bir terim vardı “emlakçı metrekaresi” bununla söylenmek istenen; emlakçının kolay pazarlama yapmak için abartıya kaçtığıydı.

Son yıllarda inşaat firmalarının pazarlamalarında ve broşürlerinde gördüğümüz kapalı alanları görünce, emlakçıların insaflı olduğu buna karşın birazcık abarttığı ortaya çıkmış oldu.

Türkiye’de konutların (gayrimenkullerin de pek tabi ki) kapalı alan ölçümüne ilişkin olarak kısıtlı bilgi var. Başta da değindiğim gibi, bu veriler de kamu otoriteleri tarafından yayınlanmış. Halihazırda iki kurum tarafından, ölçüme ilişkin tanımlar mevcut; birisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı (ÇŞB) Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, diğeri ise Gelirler İdaresi Başkanlığı’nın Vergi Resim ve Harç Serileri (Seri 3, Seri 30 ve Özelgeler).

Gelirler İdaresi Başkanlığı, tahmin edileceği üzere konuya vergi açısından baktığından ve de serilerin eski tarihli olmaları sebebiyle gayrimenkul profesyonellerinin beklentisine cevap verebilecek derinlikte değil. Ancak tanım olarak, şu başlıklar altında toplanmış tanım:

  1. Net Alan (NA)
  2. Faydalı Alan (FA)

2013 tarihli ÇŞB Yönetmeliği, konuya teknik olarak değiniyor haklı olarak ve oldukça da detaylı alt başlıklara sahip. Bu başlıkları aşağıda yönetmelik altında görebilirsiniz tanımlarıyla.

  1. Bağımsız Bölüm Net Alanı (BBNA)
  2. Eklenti Net Alanı (ENA)
  3. Bağımsız Bölüm Toplam Net Alanı (BBTNA)
  4. Bağımsız Bölüm Toplam Net Alanı (BBTNA)
  5. Bağımsız Bölüm Bürüt Alanı (BBBA)
  6. Eklenti Bürüt Alanı (EBA)
  7. Bağımsız Bölüm Toplam Bürüt Alanı (BBTBA)
  8. Bağımsız Bölüm Genel Bürüt Alanı (BBGBA)

ÇŞB Yönetmeliği detaya sahip mi dersek, evet. Yeterli mi, kısmen hayır. Bu konu hem vergiyi, hem alıcı ve satıcıların bir arada olduğu piyasayı, vergi mevzuatını, tüketici hakkını da ilgilendirmesi sebebiyle seyrek zaman aralıklarıyla çıkan yönetmelikler ile bu konuya değinmek tarafları zor durumda bırakabiliyor. Örneğin, vergi mevzuatını ilgilendiren tanımlar 1985 ve 1988 tarihli. İlerleyen inşaat teknolojileri, müşteri alışkanlıkları ve talepleri ile değişen yapılaşma koşullarını göz önüne alırsak, oldukça geriden geldiği aşikar.

Peki ne yapmak lazım? Uluslararası Gayrimenkul Ölçme Standartları (International Property Measurement Standards – IPMS) kurumu, 80 üye kurumun dahil olduğu ve kar amacı gütmeyen bir kuruluş. Bu kurumun üyeleri arasında değerleme birlikleri, inşaat birlikleri, gayrimenkul yönetim firmaları, mimarlar odaları, yeşil bina birlikleri ve bankalar yer alıyor. Yani, işin özünde konunun tarafı olan ve kendini ilgili gören herkes. Türkiye’den henüz bir kurum üyesi YOK. Neden? Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği, Mimarlar Odası, Şehir Plancıları Odası, Harita Mühendisleri Odası, GYODER ve TOKİ hemen üye olmalı.

IPMS, oluşan ihtiyaca göre standartlar yayınlıyor bu standartlar:

  1. Ticari Binalar Ölçüm Standardı
  2. Sanayi Binaları Ölçüm Standardı
  3. Konut Binaları Ölçüm Standardı
  4. Ofis Binaları Ölçüm Standardı

Herkesi ilgilendirecek olan bir örnek seçiyorum, konut binaları ölçüm standardı. IPMS 3A ve 3B olarak iki standart var bu başlık içerisinde.

IPMS 3A – Konut
Özel kullanım alanı.
Apartman Dairelerinde: Dış duvarların, dışarıda kalan yüzeyinden, komşu duvarın ortasından, sosyal (ortak) tesislerinde bitiş (yüzey) duvarından alınan ölçüm.

Dahil olarak ölçülen ancak ayrı ve özel olarak belirtilmesi gereken alan:
Tavan arası, depo/kiler, bodrum.
Özel kullanımda olan balkon ve veranda.
Dahili (eklenti) garaj.
Kısıtlı (sınırlı) kullanım alan.

Harici olarak ölçülen ancak ayrı ve özel olarak belirtilebilecek alan:
Veranda (teras)
Eklenti olmayan park alanı (park adedi olarak veya ölçülerek belirtilebilir)
Merdiven boşlukları
0,25m2’den büyük ara boşluklar
Ortak kullanım alanlarının parçası olan boşluklar

IPMS 3B – Konut
Kişisel kullanım alanı, zemin alanları iç duvarlar ve kolonlar ile ölçülür:
Diken bölenlerin (duvar, çerçeve cam vb) içerisinde kalan alan.

Eğer merak ediyorsanız, sitesinden tüm detayları görebilir ve bilgisayara indirebilir. Burada dikkat edilmesi gereken; tanımların yapılmış olması. Tartışmaya mahal verilmeyecek şekilde, ölçümlerin yapılmasından, ifade edilme biçimine kadar detay verilmiş olması önemli. Bu sayede, bir satıcı (sahibi, inşaat firması vb) internete, kataloğa veya televizyona ilan verirken örneğin IPMS 3A’ya göre 98m²’dir diyebilecek. Yabancı kurumsal yatırımcı, gayrimenkul değerleme uzmanı da, emlak vergisi de, inşaat firmasının KDV’si de bu metrekare üzerinden veya standart içerisinde ilgili başka maddeye göre, ama bir standarda bağlı olacak.

Bir başka ölçme kuruluşu da 1907’de kurulmuş olan BOMA Building Owners and Managers Association International. Hem ulusal hem uluslararası üyelerden oluşuyor. Türkiye bu kuruluşa da üye değil maalesef.  BOMA, standartlarını ücretsiz paylaşmadığı için inceleme fırsatım olmadı. Bu konuda elinden kaynak olan benimle paylaşırsa (celal.erdogdu@igd.com.tr) sevinirim.

Şimdilik bir organizasyonumuz olmayabilir, üye de olmamış olabilir ama elimizde ÇSB’nin tanımları var. Bir sonraki adıma kadar, tüm gayrimenkul profesyonelleri bu tanımları kullanabiliriz. Şeffaflık, herkesin ihtiyacı.

Aşağıda, Türkiye’de yapılmış tanımların detaylarını bulabilirsiniz. Detay açısından, ÇSB yeterli denilebilir ancak, ortak bir standart olması (tüm kurumların üzerinde mutabık kalacağı) daha tarafsız olacaktır.

2013 Tarihli Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik’e Göre

1 Haziran 2013 Sayı:28664,
Bağımsız Bölüm Net Alanı (BBNA): Bağımsız bölüm içerisindeki kapalı olup duvarlar arasında kalan net alandır.
Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’i geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dahil edilmez.
Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekanlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekanlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur.

Eklenti Net Alanı (ENA): Sadece bağımsız bölüme ait olup bu bölümün kullanımı ve tasarrufunda bulunan, ancak bağımsız bölümün içinde olmayıp, aynı katta veya farklı katta bulunan ve bağımsız bölümden ayrı girişi bulunan mekanların, (41) numaralı bentte belirlenen esaslar dikkate alınarak hesaplanacak net alanıdır.

Bağımsız Bölüm Toplam Net Alanı (BBTNA): Bağımsız bölüm net alanı ile bağımsız bölüme ait eklenti veya eklentilerin net alanlarının toplamıdır.

Bağımsız Bölüm Bürüt Alanı (BBBA): Bağımsız bölümün içerisindeki duvarlar, kolonlar, sıva payları, bağımsız bölümün merdiven sahanlıkları ve basamakları ile bu merdivenlerin altlarında kalan yerler ile sadece bağımsız bölüme ait ve bağlantılı olan; balkonlar, çatıda, katta ve zemindeki teraslar, açık çıkmalar, çatı veya kat bahçeleri dahil kapladığı alandır. Bu alana; ışıklıklar, galeri boşlukları, bağımsız bölümün eklentileri ve ortak alanların bağımsız bölüme düşen payları dahil edilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dahil birden fazla katta yer alan mekanlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm brüt alanı bulunur. Bağımsız bölümün eklentileri ayrıca belirtilmek zorundadır.

Eklenti Bürüt Alanı (EBA): Sadece bağımsız bölüme ait olup bu bölümün kullanımı ve tasarrufunda bulunan, bağımsız bölümün içinde olmayıp, aynı katta veya farklı katta yer alan ve girişi bağımsız bölümden ayrı olan mekanların (44) numaralı bentte belirlenen esaslar dikkate alınarak hesaplanacak alanıdır.

Bağımsız Bölüm Toplam Bürüt Alanı (BBTBA): Bağımsız bölüm bürüt alanına bu bölüme ait eklenti veya eklentilerin bürüt alanının ilave edilmesiyle hesaplanan toplam bürüt alandır.

Bağımsız Bölüm Genel Bürüt Alanı (BBGBA): Bağımsız bölüm toplam brüt alanına bağımsız bölüme ortak alanlardan düşen payların da eklenmesi suretiyle hesaplanan genel bürüt alandır.

GİB 3 Seri No’lu Konut İnşaatı ve Yatırımlarında Vergi, Resim, Harç Muafiyet ve İstisnası Genel Tebliği’ne Göre

25/03/1985 Sayı:18705
Konut İnşaatı ve Kalkınmada Öncelikli Yörelerde Yapılacak Yatırımlarda Vergi, Resim ve Harç İstisna ve Muaflıkları Tanınması Hakkındaki 2982 sayılı Kanunun uygulanmasında tereddüde düşüldüğü anlaşılan hususlarla ilgili olarak aşağıdaki açıklamaların yapılması gerekli görülmüştür.

KONUTLARDA NET ALANIN TESPİTİ: 1 seri numaralı genel tebliğin V -1 /e bölümünde; 2982 sayılı Kanunun uygulanmasında “net alan” deyiminin faydalı alanı ifade ettiği ve faydalı alandan maksadın, konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alan olduğu açıklanmıştır. Bu açıklama l5/1l/1968 tarih ve 13052 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Halk Konutu Standartlarındaki esaslar dikkate alınarak yapılmıştır. Faydalı alanın tespitinde, Halk Konutu Standartlarının, 11/6/1972 gün ve 14212 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Yönetmeliğin 1 inci maddesiyle değişik 3 üncü maddesi ve 4 üncü maddesi hükümlerinin dikkate alınması gerekmektedir. Sözkonusu 3 ve 4 üncü madde hükümleri aynen aşağıya alınmıştır. Faydalı alan konut içerisinde duvarlar arasında kalan temiz alandır. Konutlarda kapı ve pencere şeritleri; duman ve çöp bacası çıkıntıları, ışıklıklar ve hava bacaları; karkas binalardaki kolonların duvarlardan taşan dişleri; bir konuttaki, balkonların veya arsa zemininden 0,75 m. den yüksek terasların toplamının 2,00 metrekaresi; çok katlı binalarda yapılan çekme katların etrafında kalan ve ticaret bölgelerinde zemin katların komşu hududuna kadar uzaması ile meydana gelen teraslar; çok katlı binalarda genel giriş, merdiven ve sahanlıklar, asansörler, iki katlı tek ev olarak yapılan konutlarda iç merdivenlerin altında 1,70 metre yüksekliğinden az olan yerler; bodrumlarda, konut başına bir adet, konutun bulunduğu bina dışında, konut başına 4 metrekareden büyük olmamak üzere yapılan kömürlük veya depo; kalorifer dairesi, yakıt deposu, sığınak, kapıcı veya kaloriferci dairesi, müşterek hizmete ayrılan depo, çamaşırlık; bina içindeki garajlar ile bina dışında konut başına 18 metrekareden büyük olmamak üzere yapılan garajlar, faydalı alan dışındadır. Bina dışındaki, kömürlük veya depoların 4 metrekareyi, garajların 18 metrekareyi aşan miktarları ait oldukları konut faydalı alanına dahil edilir.

Faydalı alan, duvar yüzlerinde 2,5 cm. sıva bulunduğu kabil edilerek proje üzerinde gösterilmiş bulunan kaba yapı boyutlarının her birinden 5’er cm. düşülmek suretiyle hesap edilir.

Kaynaklar:

  1. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı
  2. Gelir İdaresi Başkanlığı
  3. IPMS International Property Measurement Standards
  4. CLGE the Council of European Geodetic Surveyors
  5. BOMA Building Owners and Managers Association International
  6. Mehmet Mollaismailoğlu, Mali Müşavir – Bağımsız Denetçi

Yazıyı PDF olarak indirmek için: Birisi Soyleyebilir Mi Bu Ev Gercekten Kac Metrekare – 8 Agustos 2018 Celal Erdogdu

Askıda Olan İmar Durumu Gayrimenkul Değerini Nasıl Etkiler

İmar planı, gayrimenkulün değerine doğrudan etki eden unsurlardan. Arsanız üzerine, mevcut imar durumuna göre yapı yapabileceğiniz alan 1000m² iken, 1500m² yapı yapabilir hale geliyor ise, bu arsanızın değerinin %50 artışı anlamına geliyor. İşte bu sebepten dolayı, İMAR ARTIŞI söylemleri arsa sahiplerinin dilinden düşmüyor.

İmar planları ilgili belediyeler tarafından yapılıyor. Son yıllarda çıkan yasa ile, vatandaş çaresiz kaldığı durumlarda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na başvurabiliyor. Bu durumların altında yatan sebepler, arsa sahibi ile ilgili belediyenin farklı siyasi görüşe sahip olmasından tutun da hakkınız olan imar değişikliğini alamadığınız her tür durum olabilir.

Hazırlanan planlar, ilgili yönetmelik koşullarına göre 30 gün süreyle askıda bulunur. Bu süre içerisinde, hazırlanan plana ilişkin itirazı olanlar için inceleme fırsatı sağlanmış olur.

Askı süresi içerisinde plana itiraz yapılabilir. Bu zaman dilimi içerisinde ilgili kurum tarafından cevap verilmemiş veya reddedilmiş imar planına, 60 gün içerisinde dava açma hakkı bulunmaktadır.

Plana itiraza ilişkin; 30 günlük askı sürecinin son günü itiraz edildiğini varsayarak, bu itiraza ilgili kurumun 60 gün içerisinde cevaplama sürecini ve bu cevaba istinaden 60 gün içersinde dava açabilme haklarını hesaba aldığımız durumda 150 günlük bir süreç var.  Muhtemel itirazları düşünerek; askı sürecini tamamlamış imar planını, sonraki 120 gün boyunca, bu planı onaylanmış varsaymamak gereklidir. Bu süre sorununda, açılmış olan davalar var ise incelenmelidir.  Dava sürecinin sonuna kadar, GAYRİMENKULÜN DEĞERİ askıya çıkmadan önceki imar durumuna göre düşünülmelidir. Değer takdiri açısından, belirsizlik olması sebebiyle askıdan sonraki 120 günün beklenmesi daha sağlıklı bir sonuç verecektir.

Alım satım sürecinde; alıcıların acele etmemesi veya ileri tarihli yapılacak bir satışın, satış vaadi sözleşmesiyle koşula bağlanması alıcının menfaatine olacaktır.

Kaynaklar:

1. Yargıtay İçtihat Kararları

2. İmar Planı Yapılması ve Değişikliklerine Ait Esaslara Dair Yönetmelik

3. İmar Planlarının İptali Davaları

PDF olarak indirmek için: Askida Olan Imar Durumu Gayrimenkul Degerini Nasil Etkiler 1 – 2 Agustos 2018

Avrupa’nın En Büyük Gayrimenkul Fuarı EXPO Real Nasıl Bir Fuardır?

Expo Real 2017 fuarına, 2008 yılından bu yana düzenli olarak katılıyorum. Expo Real 2017’de 2003 katılımcı firma ve 41.500 ziyaretçi vardı. Yaklaşık 60.000 metrekare üzerine kurulmuş olan fuarda gayrimenkul profesyonelleri bir araya geldi. Bu fuarı 2008 yılından bu yana gezdik, bu defa sizleri de bu fuara götürmeyi istedik. Aşağıdaki video ile Expo Real hakkında fikir sahibi olabilirsiniz.

Expo Real’de ağırlıklı olarak gayrimenkul danışmanlık firmaları, yatırım firmaları, değerleme firmaları yer alıyor. Bunlar dışında denetim firmaları da standlarıyla yer alıyor.

Fuara katılım biletle olabiliyor. Daha öncesinde bilet alabilirseniz, fiyatlar daha uygun oluyor.

Fuar toplamda altı holden oluşuyordu. Bu altı hol 64.000 metrekareye denk geliyor. Bu da yaklaşık 10 tane futbol sahası anlamına geliyor.

Expo Real 2017’de 2003 adet katılımcı ve 41.500 adet ziyaretçi vardı. Bu geçen seneye göre katılımcı sayısında %15’lik, ziyaretçi sayısında da %7’lik artış anlamına geliyor.

Bu sene fuarın teması gayrimenkul piyasasında yeniliklerdi. Özellikle teknolojik yeniliklerdi. Yenilikler standında 700 katılımcıdan seçilmiş projeler yer alıyordu. İlgi gören ve forumların da yapıldığı standlardan birisiydi. Fuarın konusu ise yükselen balon ve dikkatli oyunculardı. Özellikle bu konu çevresinde forum, seminer ve konuşma vardı. Fuara katılım ağırlıklı olarak 35 ülkeden gelen ziyaretçilerden oluşuyordu. Fuarda en çok ziyaretçi gelen ülkelerin başında, fuarın Almanya’da olması sebebiyle Almanya sıranın başındaydı. İkinci sırada ise İngiltere, Hollanda, Avusturya, İsviçre, Polonya, Fransa, Çekya, Amerika, Lüksemburg ve İspanya geliyordu.

Özellikle ilk günün sonuna doğru etkinlikler var. Birinci ve ikinci gün etkinlikler yapılıyor. Son gün, saat 15.00 ten sonra fuar toplanmaya başlıyor.

Fuarda kimlerin standları vardı? Ağırlıklı olarak Almanya’daki eyaletlerin standları, bankaların, yatırım bankalarının, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının, gayrimenkul değerleme şirketlerinin, gayrimenkul yatırım danışmanlık şirketlerinin, market zincirlerinin, sigorta şirketlerinin, emeklilik fonlarının, hukuk firmalarının, emlak komisyonculuğu firmalarının, gayrimenkul geliştiricilerin, tasarımcıların, şehir planlama firmalarının, belediyelerin yani gayrimenkul ve şehirler ilgili olan 2000’i aşkın katılımcı standlarıyla fuarda yer alıyordu.

REIN olarak adlandırılan standda, 700 katılımcının hazırladığı standda seçilmiş 25 proje vardı. Bu projelerin tamamı, gayrimenkulle ilgili teknolojik alandaydı.

Fuarın üst katlarında, konferans odaları var. Bazı firmalar, konferans odalarını fuar boyunca belli zamanlarda kiralıyorlar.  Ve bu süreler içerisinde, konferanslar ve seminerler düzenliyorlar. Fuarda seminer düzenleyen bu firmalar sizlerden kartvizitinizi alarak, daha sonrasında hazırladıkları size sundukları seminerlerin bir kopyasını e-posta ile gönderebiliyorlar.

Fuar October Fest kutlamalarının, bir sonraki gününde başlıyor. Eğer fuara katılacaksanız, bir gün öncesinde giderek hem October Fest’in kapanış günündeki etkinliklerine de katılabilme şansınız var.

Fuarda sırasında, forumlarda oldukça değerli katılımcılar bir araya gelmek mümkün olabiliyor. Örneğin forumlardan birisinde ünlü, Nobel ödüllü Prof. Joseph Stiglitz’in katılımcı olarak yer alması ve görüşlerini paylaşması oldukça kıymetliydi.

Fuarı 1000 gazeteci ve 400 konuşmacı vardı. Bu 400 konuşmacı yaklaşık 100 konferans, seminerde gayrimenkulle ilgilenen herkesle bilgilerini ve fikirlerini paylaştı.

Fuarda yeme-içme alanları var. İçeride ve dışarıda olmak üzere.

Expo Real’e katılmayı düşünüyorsanız, fuar öncesinde konaklama işini çözmeniz gerekiyor. Çünkü Münih, fuar zamanında özellikle konaklama için pahalı olan bir şehir. En azından üç ay öncesinden, konaklama işini çözmenizde fayda var. Yoksa fiyatlar giderek artıyor ve yer bulma imkanı da zorlaşıyor.

Fuarda birçok standı ziyaret etmeye çalıştım. Birçok seminer ve konferansa katıldım. Bütün standları çekmeye çalıştım sizler için. Umarım sizler de keyifli bir zaman geçirmişsinizdir.

Kongre Otelleri ve Kongre Turizmi

Her ne kadar teknolojik ilerlemeler, konferansların online olması ve online toplantıların yeni trend olması gündemdeyse de hiçbir şey insanların fiziki olarak bir araya gelmesinin yerini tutmayacak gibi. En azından hala böyle.

Kongre turizminin en büyük lideri hala tıp ve ilaç kongreleri. Sağlık ve tıp kongreleri hem ayıca fazla ziyaretçiyi çekiyor hem de uluslararası katılımcıyı getiriyor.

Kongre Turizminde Tercihler

Kongre turizmi için seçilen şehir, dünyanın öne çıkan şehirleri ile rekabette oluyor. Çünkü kongre turizminde kongreyi düzenleyen organizasyonlar dünyanın birçok yerine giderek katılımcılarını düzenli kongreler ile bir nevi gezdirmiş de oluyor. Örneğin bu sene Barselona’da olan kongre ertesi yıl için İstanbul’u tercih ederken Barselona ile İstanbul şehri karşı karşıya gelip karşılaştırılıyor. Bu da şu anlama geliyor, organizasyon sahipleri geçen sene Barselona’da gördükleri her olumlu şeyi İstanbul’da beklerken, her olumsuz şeyi de görmek istemeyerek İstanbul’a geliyorlar.

Kongre Katılımcısının Tercih

Katılımcılar kongre öncesinde şehir turu yapacakları şehirden etkilenmeliler ki kongre sırasında veya sonraki birkaç günde şehirde daha fazla zaman geçirmeyi arzu etmeliler. Bu fazla zaman şehre döviz bırakmak anlamına geliyor. Çünkü bilindiği üzere kongre turisti yazlık turistine nazaran daha yüksek eğitim ve gelir düzeyinde olduğundan daha fazla döviz bırakma ihtimaline sahip. Bazı araştırmalarda gelir düzeyi olarak yazlık turiste nazaran 4-5 kat daha fazla alım gücüne sahip olduğu söyleniyor.

İstanbul Kongre Otelleri ve İstanbul’un Kongre Turizmindeki Yeri

İstanbul hala kongre turizminde adı geçen dünyadaki 10 şehirden birisi. İstanbul her yıl 120’yi aşkın kongre ve konferansa ev sahipliği yapıyor. Bu da 4.5 milyon turistin kongre, konferans ve etkinlik amacıyla İstanbul’a geliyor olması demek. İstanbul’un diğer rakipleri ile karşılaştırıldığında en büyün dezavantajı hala trafik sorunu. İstanbul’da etkinlik düzenlemek isteyen organizatörler İstanbul için hala istekli hatta önümüzdeki yıllar için 6milyon turisti bu tip etkinlikler ile İstanbul’a getirme planları yapılıyor. İstanbul Marmaray-Metro-Tramvay-Vapur gibi toplu taşıma araçları ile altyapısını daha güçlü hale getirirse İlk on içerisine daha üst sıralara çıkma şansı yakalayabilir.

İstanbul’un Kongre Turizmindeki Avantajları

İstanbul’da 4 ve 5 yıldızlı otel fazlalığı kongre turizmi için salon ve konaklama açısından avantaj sağlıyor. Bununla birlikte çok fazla sayıda 4 ve 5 yıldızlı otel olması da İstanbul’u öte yandan pahalı bir şehir haline getiriyor. Çünkü İstanbul ile rekabet halinde olan Avrupa ülkelerindeki şehirlere baktığımız zaman çok fazla sayıda 2 ve 3 yıldızlı otel olması kongre turizmi için sunulan konaklama hizmeti bedelini aşağıya çeken bir unsur oluyor.

Kongre Turizmini Tetikleyen Sektörler

  1. Tıp ve İlaç (sağlık)
  2. Kimya
  3. Otomotiv
  4. Telekomünikasyon (bilişim ve iletişim)
  5. Tekstil
  6. Gıda
  7. Spor
  8. Sigorta
  9. Kozmetik
  10. Elektronik

Kongre Turizmi Otel Tercihi

Kongre yapılacak konu için otel seçimi yapılırken organizatörler kullanıcıların memnun ayrılması için bazı konularda tercihlerini şu kriterlere göre yapıyorlar:

  1. Otelin yeri / konumu
  2. Ulaşım imkanları (metro, otobüs, vapur vb.)
  3. Otelin özellikleri
  4. Otelin kapasitesi
  5. Salonun özellikleri (havalandırma, kapasite, teknik özellikleri vb.

16 Ocak 2014

Rezidans Mı Otel mi?

AVM yatırımları, otel yatırımları derken arada bir de rezidans yatırımı artık literatürde yer alırken güncel yatırımlarda da adı geçmeye başladı. Kimi yatırımcılar yanlış yorumlamakla birlikte artık rezidans yatırımları projelerde yer alıyor.

Esasında rezidans yatırımları Türkiye hatta İstanbul için hiç yeni yatırımlar değil. Sadece isminin duyulması yeni.

Nedir rezidans yatırımı?

Basit tanımıyla konutun üzerine otel servisinin ya da hizmetinin eklenmiş hali diyebiliriz.

Yoğun iş hayatına uyum sağlamış tüm işadamları ve aileler bu hizmetleri dağınık olarak alabiliyorlar ancak şehir değiştirmeleri veya ülke değiştirmeleri durumunda bu ilişkileri inşa etmek o kadar kolay ve kızlı olamıyor. Bu sebeple rezidans kullanımı öne çıkıyor.

Rezidans yatırımı nerede olmalı?

Rezidans hizmetlerinin kapsamı ve hitap ettiği gelir grubu sebebi ile şehrin iş alanlarına yakın erişimde olan lüks semtlerde konumlanması yatırımın başarısı açısında önemli olmaktadır.

Neden rezidans yatırımı karlı?

Rezidans yatırımları, otel yatırımlarına nazaran daha az personel ile yapılabilmektedir. Rezidans hizmetlerinin bulunmadığı konutlarda kiralamalarda şehir merkezine gelindiği zaman amortisman süresi 17-18 yılın altında olmamakla birlikte rezidans yatırımında bu süreler 11-12 yıla gerileyebilmektedir.

Rezidans işletmeleri

Yatırımcılar rezidansları yaparken işletmeci ile anlaşarak uygun marka ile rezidanslarını inşa ediyor ve buna göre satışlarını yapıyor.

Rezidans yatırımın zorlukları ve hukuki yanı

Hukuki altyapısı çok iyi planlanmalı ve oluşturulmalı. İşletmeci seçimi ve işletmenin yönetimi rezidansın değerini yakından etkiliyor. Yabancı yatırımcılar, kompleksin içerisinde birden fazla mülkiyet olması sebebi ile bu tip yatırımlara sıcak bakmıyor.

Rezidans işletmecileri ve rezidans yönetimi

Rezidans yönetimi, otel yönetimine benzemesi sebebi ile Türkiye’de de otel yatırımcıları ya da otel zincirleri tarafından yapılmakta olan bir işletmecilik. Son dönem yatırımlarda yatırımcılar mümkünse hem imar avantajlarından hem de yönetim kolaylığı açısında otel ve rezidans projelerini aynı karma proje içerisinde değerlendiriyor.

14 Ocak 2014

Otel Yenileme Maliyeti ve Otel Renovasyonu

Bu incelememizde otel işletmelerinin yenileme maliyetini, otel yenilemesini hatta otel renovasyon maliyetlerini inceleyeceğiz.

Bilindiği üzere oteller de birçok işletme gibi eskimektedir. Ancak birçok işletme eskime sebebi ile hızlı gelir kaybına uğramazken oteller de eskime gelirlere direk olarak yansımaktadır.

Otel yatırımcılarının, özellikle turizm yatırımcılığı veya otel yatırımcılığı geçmişi yoksa ve sektöre yeni girmişse ‘otel yenileme fonu’ pek de hesaba katılmayan ancak yatırım bedeli açısında azımsanmayacak seviyededir.

Otel yenileme maliyetlerinin, otel nakit akış hesapları (cash-flow) yapılırken hesaba mutlaka dahil edilmesi gerekmektedir. Otel gelirlerinin %4.5-5’i arasında bir bölümü olarak varsayılmaktadır ve ayrı bir hesapta biriktirilmelidir.

Otel yenileme maliyetlerini iki başlıkta incelemek gerekir:

  1. Soft Renovasyon (hafif kapsamlı otel yenilemesi)
  2. Hard Renovasyon (tam kapsamlı otel yenilemesi & modernizasyonu)

Soft Otel Renovasyon Nedir

Soft renovasyon diye anılan otel yenileme biçiminde, otelin diri tutulması amacıyla yapılan yenilemeleri tanımlamak için kullanılır. Bu yenilemede, otelin teksti ürünleri değiştirilir, boya yapılır, eskiyen kağıt ve halılar parçalı olarak değiştirilir veya tamir edilir. Genel olarak 5nci yıldan itibaren düzenli olarak yapılması önerilir.

Hard Otel Renovasyonu Nedir?

Hard otel renovasyonu otelin bulunduğu yere (yazlık-kışlık) ve otelin konumlanmasına (yıldız-tema vb.) göre 10ncu yıldan sonra otelin durumuna göre gerekebilir.

Hard Otel Renevasyonunda Neler Yapılır?

Bu otel renevasyonu esnasında otel yeniden konumlandırılmaktadır. İç mimari değişiklikleri, modernizasyon, dış cephe ve mimaride temizlik ve yenilikler, yeni malzeme ve cephe hareketleri, lobby ve odalarda güncel modern malzemelerin kullanımı ile otel bölgede kaybetmeye başlayacağı otel müşterisinin ilgisini kendi üzerine çekmeye başlar.

Hard Otel Maliyeti Nedir?

Otel büyüklüğü bu harcamalarda anahtar rol üstlenir sebebi ise basitçe ölçek ekonomisine dayanır. Ne kadar fazla tedarik ederseniz maliyeti de o denli aşağı çekme şansınız olacaktır. Bugünkü şartlarda hard otel yenileme maliyeti 10.000 $ dan aşağı olması muhtemel değildir. Yapılacak yenilemenin kapsamı ve malzeme marka seçimi maliyeti 30.000 $ a kadar çekebilir.

14 Ocak 2014

Tapu Mevzuatı ve Tapu İşlemleri

Şehir Plancıları Odası, İstanbul Şubesi’nde gerçekleşen bu seminer “Meslek İçi Eğitim” adı altında düzenlendi. Hazırladığım bu sunumda, şehir plancısı adaylarına gayrimenkul değerlemesi işlemlerinde tapu işlemlerinin nasıl gerçekleştiğini paylaştım. Sunumu aşağıda görebilir ve bilgisayarınıza indirebilirsiniz.


11 Aralık 2011

Gayrimenkul Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

  1. Almayı düşündüğünüz ve size gösterilen konut/işyeri/dükkan hukuki kayıtlarda acaba o daire mi? Resmi kayıtlar ile emlakçılar ve/ya mal sahibi tarafından gösterilen daireler arasında tutarlılık olup olmadığı tapu kayıtları ve belediyede proje dosyasından teyit edilmelidir.
  2. Almayı düşündüğünüz konut/işyeri/dükkan bulunduğu bina üzerinde yıkım kararı olabilir mi? Bunu en iyi belediyenin muhafaza ettiği proje dosyası kayıtlarından öğrenmek mümkündür.
  3. Alım – satım işlemleri için aracıların talep ettiği meblağlar yüksek olabilir! Tapuda belirtilen satış bedeli üzerinden binde 15’er tapu harcı ödenmektedir.
  4. Satılan gayrimenkule ait, bina aidatı/elektrik/su/doğalgaz/çevre temizlik vergisi vb. zorunlu ödemelerin son durumun açık bir şekilde alıcı tarafından bilinmesi gerekir.
  5. Satın alınacak konutun, niteliğinin en azından “Kat İrtifakı” olmasına dikkat edilmeli, “Kat Mülkiyeti” niteliğinde olması ise tercih edilmelidir. Arsa hisseli tapusu olan konutlar kesinlikle alınmamalıdır. Bankalar arsa tapulu konutlar için kredi vermemektedir.
  6. Özellikle dubleks ve çatı piyesli konutlarda mevcut durumdaki büyüklüğün, resmi durum ile teyit edilmesi gerekmektedir. Banka kredileri için düzenlenen ekspertiz raporları resmi büyüklükleri dikkate alarak piyasa değeri belirlemektedir.
  7. Özellikle bodrum ve zemin kat gayrimenkullerde, mevcut büyüklüğün resmi büyüklük ile aynı olup olmadığı teyit edilmelidir. Çoğu zaman sığınak, kapıcı dairesi, kömürlük, garaj ve ortak alanlar gayrimenkuller ile birleştirilerek satılabilmekte. Ancak bina kullanıcıları, ortak alanlar üzerinde hak sahibidir. Bu sebeple banka kredileri için düzenlenen ekspertiz raporları resmi büyüklükleri dikkate alarak piyasa değeri belirlemektedir.
  8. Alınacak gayrimenkulün tapu kayıtları üzerinde, başka kişi ve/ya kurumlara ait hukuki hak (intifa, sükna vb.) olup olmadığı teyit edilmelidir.
  9. Yaşça büyük binalarda bulunan gayrimenkullerde, arsa payı önem arz eder. Alınan daire ile binadaki benzer diğer dairelerin arsa paylarının benzer oranda olması gerekir. Bunu tapu kayıtlarından öğrenmek mümkündür.
  10. Alınacak gayrimenkul için detaylı bir saha çalışması yapılmasında fayda vardır. Yapılan araştırmada, satın alınacak gayrimenkule benzer gayrimenkuller bulunmalı ve rayiç değerler hakkında bilgi sahibi olunmalıdır.
  11. Banka kredisi kullanılacak ise, banka kredi faiz oranları beraberinde kredi dosya masrafları da dikkate alınarak mukayese edilmelidir.
  12. Daha sonrasında binlerce liraya mal olacak hataları engellemek için, tarafsız bir değerleme şirketi tarafından ekspertiz raporu düzenlenmesi yararınıza olacaktır.

15 Aralık 2006

Emlak Yatırımcısının Para Kazanmasının 7 Püf Noktası

Satılık konut fiyatları 5 büyükşehirde son 8 ayda yüzde 20’den fazla yükseldi. Ancak uzmanlara göre toplam 7 ana başlıkta toplanan riskleri gözardı eden yatırımcının kazanç sağlaması zor.

Satılık konut fiyatları gayrimenkulde 5 büyükşehirde son 8 ayda yüzde 3 ile yüzde 27,5 arasında yükseldi. Ortalama metrekare fiyatları üzerinden hesaplanan Pozitif Emlak Endeksi sonuçlarına göre, ağustos ayı itibariyle İzmir ve Antalya’da yükseliş yüzde 27,5’i bulurken, İstanbul’da artış oranı yüzde 10,6, Bursa’da yüzde 23,7, Ankara’da yüzde 3,2 oldu. Ancak bu sonuçlar gayrimenkulde her yatırımın mutlaka kazandıracağı anlamına gelmiyor. Değerleme uzmanı Celal Erdoğdu, “Piyasa nasılsa yükseliyor, ben de kazanırım” diyerek hesapsızca yapılacak yatırımların kaybettirebileceği uyarısını yapıyor. Celal Erdoğdu’ya göre yatırımcı, finansman yönteminden yatırımın çevresel faktörlerine kadar pazarın durumu, finansal maliyetler, sermaye piyasalarındaki hareketler, enflasyon, çevresel etmenler, yasal gelişmeler ve yönetim maliyetleri olarak 7 ana başlıkta toplanan riskleri gözardı etmemeli. Nai Treas Gayrimenkul Genel Müdürü Mehmet Gürel de şu an Türkiye’deki en güncel riskin bazı bölgelerde konut ve ticari gayrimenkulde oluşan stok fazlası olduğunu belirterek, “Projelerin satılamadığı bölgelerde sizin yatırımınızın prim yapma ihtimali de azalır” dedi.

Konut stoğuna dikkat

Türkiye’de en güvenilir yatırım aracı olarak görülen gayrimenkule yapılan yatırımın hiçbir zaman zarar ettirmeyeceğine inanılıyor. Çünkü bir gayrimenkul, diğer bazı yatırım araçlarındaki gibi buharlaşıp yok olmaz, değeri düşse bile varlığını korumaya devam eder. Ancak Celal Erdoğdu diğer yatırımlarda karşı karşıya kalınan bazı risklerin gayrimenkul yatırımları için de söz konusu olduğuna dikkat çekiyor. Erdoğdu, pazarın durumu, finansal maliyetler, sermaye piyasalarındaki hareketler, enflasyon, çevresel etmenler, yasal gelişmeler ve yönetim maliyetleri ile ilgili yedi ana riskin yatırımcının kazancını doğrudan etkilediğini belirtiyor. Erdoğdu’ya göre bunların içinde en önemlileri pazar riskleri, yasal riskler ve çevresel riskler. Çünkü bu üç risk de Türkiye’de yaygın olan ve geri döndürülmesi zor olan riskler. Celal Erdoğdu söz konusu riskleri ise şu örneklerle anlatıyor: “Kredi faizlerindeki düşüşle birlikte konut fiyatları hızlı yükseldi. Bu da pek çok yerde aynı anda konut inşaatının başlamasına neden oldu. Ancak bunların pek çoğu satılamadı ve bazı bölgelerde konut stokları oluştu. Stokları eritmek için proje sahiplerinin fiyatlarını indirmesi gereken bir yerde, siz o bölgedeki yatırımınızın primlenmesini bekleyemezsiniz. Bu pazardan kaynaklanan ve sizin müdahale edemediğiniz bir risktir. Yasal risk olarak da yakın zamanda Kartal’da yaşananlar örnek gösterilebilir. Kartal’da belediyenin sahil şeridindeki konutlarda yaptığı kamulaştırma nedeniyle, o konutların tapu kayıtlarına konulan şerhler satışı zorlaştırdığı için, 200 bin YTL’lik konutu 120 bin YTL’ye satamayanlar oldu. Belki 2 yıl sonra o şerhler çözülmüş olacak ama şu an için bir risk oluştu. Çevresel riskler ise gayrimenkulün konumuna ilişkin sorunlardan kaynaklanıyor. Örneğin deniz manzaralı bir konut, yapılaşmalar neticesinde manzarasını kaybederse değerinden de en az yüzde 10 kaybeder ve deniz manzarasına sahip olmayan emsallerinin fiyatına geriler.”

Hangi risk nasıl hesaplanır

Değerleme uzmanı Celal Erdoğdu ile Marmara Üniversitesi Maliye Anabilim Dalı Öğretim Üyesi Doç. Dr. Mustafa Erdoğdu’nun, gayrimenkul yatırımlarında risklerin hesaplanması amacıyla gerçekleştirdikleri çalışmadan bazı başlıklar:

Finansal risk hesaplaması: Burada önemli olan borç karşılama servis düzeyidir. Borç karşılama servisi, bir gayrimenkulün kira gelirinin aynı gayrimenkulü satın almak için kullanılan kredi geri ödeme taksitlerini karşılama oranıdır. Örneğin bin YTL aylık ödeme ile alınmış olan konutun aylık kira geliri 700 YTL ise burada borç karşılama servisi 0,70’dir. 180 bin YTL’lik bir gayrimenkulün şehir merkezinde yaklaşık 1.150 YTL kira getirisi olduğunu varsayalım. Bu konutu satın alabilmek için 110.000 YTL ve banka masraflarını nakit olarak öder ve 70.000 YTL’sine kredi kullanırsanız 10 yıl için borçlandığınız taktirde aylık ödemeleriniz 1.170 YTL mertebesinde olacaktır. Bu örnekte kira gelirleri aylık ödemeleri karşıladığı için risk yok görünüyor. Ama 10 yıllık borçlanma süresi içinde yaklaşık olarak toplamda bir yılın kiracısız geçebileceğini de hesaba katmak gerekiyor.

Enflasyon riski: Uzun dönemli yapılan yatırımlarda, gayrimenkulün getirisindeki artış oranının enflasyon oranı ile paralel olması beklenir. Neticede kayıp borsa veya dövizle aynı miktarda olduğu taktirde yatırımcı yanlış tercih yapmış sayılmaz.

Yönetim riski: Diğer yatırım araçları ile karşılaştırıldığında, gayrimenkul yatırımı yapıldıktan sonra yönetim gerektirir. 15 yıllık bir binaya yatırım yaparsanız 5 yıl sonra mutlaka içinde ve dışında bakıma ihtiyaç duyacaktır. Bakımları düzenli yapılmış, güncel standartları bina ve daire olarak yakalamış olan daire ile bakımların yapılmadığı daire arasında fiyat farkı giderek artacaktır. Çünkü gayrimenkullerin değeri, arsa ve yapı değerinden oluşmaktadır. Yapı üzerinde yapılan tadilat ve iyileştirmeler gayrimenkulün değerine olumlu etkide bulunmaktadır.

Gayrimenkulde kazancı tehdit eden 7 risk

  • Pazarın durumu
  • Finansal maliyetler
  • Sermaye piyasalarındaki hareketler
  • Enflasyon
  • Çevresel etmenler
  • Yasal gelişmeler
  • Yönetim maliyetleri

18 Ekim 2007